신탁등기된 부동산 임대차시 신탁공매시 공매대금으로 임차인은 변제받을 수 있을까(Feat. 신탁계약, 대항력, 2019다300095 판결, 신탁사기 등)

0. 최근 신탁사기 등으로 신탁 관련된 법리들이 언론에 많이 노출되었음. 그 중에서도 위 이슈에 대해서 정리해볼까함.

1. 신탁부동산의 경우, 해당 부동산의 대외적인 소유권이 신탁회사에게 있음.

2. 그렇다고 하더라도, 이러한 신탁부동산을 관리/임대하는 것을 신탁회사 명의로 할 필요는 없음.

3. 위탁자와 신탁회사 간에 이에 대한 내용을 신탁계약에 정할 수 있고, 이러한 신탁계약은 등기가 되어서 제3자에게 대항할 수 있음.

4. 만약, 신탁계약에 신탁부동산의 임대나 관리를 위탁자 명의로 할 수 있고, 임대시 신탁회사의 승낙을 받도록 되어있다면, 위탁자는 임차인들과 임대차계약을 체결한 권한을 가지고 있는 것이고, 위탁자와 각 임차인 간에 체결한 임대차계약은 적법한 계약임.

5. 다만, 모든 것이 돈이 문제가 생길 때 문제가 발생하듯이, 임차인이 임대차계약을 체결하고, 퇴거시 임대보증금을 누구한테 받을 수 있는지가 문제가 됨.

6. 임대차계약을 체결한 자는 위탁자이지만, 신탁부동산의 소유자는 대외적인 소유자는 신탁회사이기 때문임.

이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자(A사) 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있음. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 A사로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 A사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없음. 나아가 수탁자인 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없음​. ​따라서 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 피고의 반소청구를 기각한 원심을 확정함. -대법원 2019다300095 판결

7. 위는 이와 관련한 대법원 판결임. 즉, 등기된 신탁계약에 위와 같은 내용이 있고, 임대차계약을 위탁자가 찍고, 위탁자가 임대차보증금을 받았다면, 임대차보증금반환의무는 위탁자에 있는 것이기 때문에, 공매 등을 통하여 신탁부동산을 낙찰받은 자에게 임차인은 임대차보증금반환을 주장할 수 없음.

8.정리해서 요약헤보면, 신탁부동산에 대하여 임대차보증금반환의무의 주체는 우선 등기된 신탁계약에 정해진 대로 이루어져야 하고, 위탁자가 신탁계약에 따라 임대차계약을 찍고, 임대보증금을 수취하였다면, 동 보증금에 대하여 반환의무를 지는 자는 위탁자임. 따라서, 신탁부동산이 공매절차를 통하여 제3자에게 낙찰된다고 해서, 애초에 전 소유자인 신탁회사는 임대차보증금반환의무를 지는 자가 아니였기 때문에, 이를 낙찰받은 제3자에게도 반환의무가 없는 것임.