안전자산의 시대(Feat. 트럼프, 비트코인, 달러, 주식, 금)

1. 안전자산의 시대가 도래하고 있음.2. 현재 우크라이나-러시아 전쟁, 대만을 둘러싼 미국과 중국의 대립, 미국과 러시아의 밀월, 트럼프의 관세정책 등으로 인해 수년간 이어져왔던 세계화의 흐름보다는 쇄국사회로 가고 있음.3. 이렇게 국가간 무역이 줄고, 노동과 자본의 이동이 효율적이지 않을수록 지구 전체의 생산량이 줄 수 밖에 없음.4. 국제무역론에서는 (1)자본 (2)노동 (3)기술의 이전이 완전시장에 가까울수록 각 효율이 올라가 전체 지구적 생산량이 증가하는 형태로 가는 것을 수학적 기술을 이용해서 증명하는데, 현재의 상황은 (1)자본 (2)노동 (3)기술 모두 한 국가에서 다른 국가로 가는 것을 막고 있음.5. 대표적인 예로 트럼프가 취임하자마자 멕시코 국경에 대해서 경비를 강화했고, 타국에 대한..

중간생략등기란 무엇일까(Feat. 중생등, 3자간 합의, 사법상 효력)

1. 중간생략등기란 말 그대로 중간에 등기를 생략하는 것을 말함.2. 이러한 중간생략등기의 효력에 대해서 알아보도록 함.【판결요지】[1] 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니다.[2] 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이..

신탁부동산의 처분행위(Feat. 우선수익자 미동의, 신탁계약, 신탁법, 사해행위, 미분양물건 처분시 법률문제, 신탁사 선관주의의무)

1. 부동산개발사업을 진행하다 보면, 근저당 내지는 신탁방식으로 진행을 많이 하게 됨.2. 그 중 신탁방식이 압도적으로 많음. 그 이유는 근저당설정에 비해서 비용도 저렴하고, 절연 등의 효과가 있기 때문임.3. 신탁사업장의 경우, 사업이 잘 가면 문제가 없지만, 사업이 잘 되지 않는 경우 문제가 많이 생김.4. 우선, 땅이랑 그 위 건물을 신탁사에게 신탁하게 되는데, 이러한 신탁부동산은 신탁재산으로 편입되며, 신탁사의 신탁부동산의 관리, 처분 등에 관한 것들은 개별 신탁계약과 신탁법에 따라 규율됨.5. 최근에 나온 판결 중에 유의미한 판결을 하나 소개해볼까함. 어떤 사업장이 망가졌는데, 그때 우선수익자 등의 동의없이 위탁자와 신탁사가 분양되지 않은 미분양물건 등을 본인 마음대로 처분하였을 때 어떻게 우선..

신탁부동산의 처분방법(Feat. 공(경)매, 수의계약, 할인분양)

1. 저번 글에서도 말했듯이, 부동산개발사업은 신탁방식을 많이 이용함.2. 신탁방식은 부동산을 신탁사에 신탁하여 두고, 돈을 빌려준 금융기관에게 신탁계약상 우선수익권증서를 교부하는 것임.3. 금융기관은 교부받은 우선수익권증서를 근거로 신탁재산에 대하여 권리를 행사할 수 있는 것임.4. 信託은 말 그대로 믿고 맡긴다라는 뜻이고, 여기서 신탁을 하는 주체는 원래 땅이나 해당 부동산을 가져야 될 위탁자임. 수탁자는 통상 금융기관인 신탁회사임.5. 신탁방식의 부동산개발사업장에서 대출금융기관에게 대출원리금 등 그 변제를 하지 못한 경우, 우선수익자인 대출금융기관은 신탁계약에 따라 본인의 권리를 행사할 수 있음.6. 통상 이러한 권리는 우선수익자의 순서에 따라 결정하고, 많은 신탁계약서에 최선순위 우선수익자에게 그..

수시입출금계좌(요구불계좌)에 질권설정을 할 수 있을까?(Feat. 기본약관, 예금거래기본약관 등)

1. 수시입출금계좌 내지는 요구불계좌는 말 그대로 언제든지 입출금을 할 수 있는 계좌를 말함.2. 이런 계좌에 질권을 설정할 수 있는지에 대하여 알아봄.5. 다만, 해당 약관에도 은행과 예금주가 개별적으로 합의한 사항이 약관조항과 다를 때에는 해당 합의사항을 약관에 우선하여 적용하기로 하게 되어있음.6. 따라서 수시입출금계좌의 예금주와 은행 사이에 별도로 해당 예금반환채권에 대해서 질권설정하기로 하는 합의가 있고, 이를 은행이 승낙하였다면 해당 계좌에 대해서도 질권을 잡을 수 있을 것으로 보임.7. 다만, 은행과 계좌명의인 간의 별도 합의가 없고, 질권자와 계좌명의인 사이에서 질권설정계약만 체결하고, 개설은행의 승낙이 없는 경우, 이는 질권설정금지특약에 위배한 계약으로 해당 질권설정은 무효임.

CD란 무엇인가(Feat. 양도성예금증서)

1. CD는 영어로 Certificate of deposit을 의미함.2. 예금을 증빙하는 증서라는 의미임.3. 예금은 예금주와 은행 간의 계약 및 입금에 의해서 만들어지고, 이러한 예금은 법적으로 보면, 예금주가 개설은행에게 돈의 반환을 청구할 수 있는 예금반환청구권임.4. 이러한 예금반환청구권은 엄밀히 말해서 양도할 수는 있지만, 통상 양도금지특약을 걸어놓는 경우가 많고, 설사 양도금지특약이 없다고 하더라도 매번 개설은행의 확정일자 있는 승낙을 받아야지만 양도를 온전하게 할 수 있음.5. 그렇기 때문에 유통성이 상당히 제한된다고 볼 수 있고, 그에 따라 유통성을 활발하게 하기 위하여 만든 것이 CD라는 양도성예금증서임. CD는 무기명증권으로, 유통기관은 증권사와 종합금융회사임. 이러한 CD는 만기 3..