토지거래허가구역의 예외?(Feat. 경매시장)

1. 최근 서울 주택시장의 과열로 인하여 강남3구 등 전역에 토지거래허가구역이 설정됨.

2. 토지거래허가구역에서 관청의 허가를 받지 아니하고 한 거래는 유동적 무효임.

3. 유동적 무효라는 말은 일단 무효이고, 추후 흠결(미허가)을 치유하면 유효가 되는 상태를 의미함.

4. 그래서 이러한 흠결을 만들지 아니하기 위해서 통상 매도인과 매수인이 협조하여 관청에 허가신청을 내게 됨.

5. 이때 관청은 해당 매수인이 실입주를 하는지 여부, 자금의 조달계획 등을 면밀히 살피어서 허가를 해주게 됨.

6. 이러한 절차가 사실 매도인, 매수인 입장에서 상당히 스트레스로 다가오고, 매수인 입장에서는 전세금을 레버리지로 활용할 수 없으니 이 또한 자금조달의 측면에서 많은 제약에 생기게 됨.

7. 하지만, 경매시장을 이용하는 경우에는 이와 같은 규제를 피해갈 수 있어서 대체시장으로 떠오르고 있음.

8. 위는 부동산거래신고법에 관한 법률 중 일부 조항임. 위 조항 제14조 제2항 제2호를 보면, 민사집행법에 따른 경매에 대해서는 토지거래허가신고에 대해서 예외를 인정해주고 있음.

9. 이렇게 경매를 통해서 해당 공동주택을 매입하게 되면, 매수인은 경매를 통해 낙찰대금을 모두 완납한 뒤 전세를 맞출 수 있어서 갭투자 구조가 가능함.

10. 토허제 지정으로 인해서 자금조달의 제약이 많은데, 경매시장을 활용하면 이러한 제약에서 많이 벗어날 수 있어서 알아두면 좋을 듯함.