철거업체가 철거대금청구권을 이유로 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있을까(Feat. 견련성, 유치권 요건, 대법원 판례)

1. 토지와 건물의 소유주가 현재 토지 지상에 존재하는 건물을 철거하고, 새로운 건물을 지으려고 하는 경우, 건물을 철거를 하게 됨.

2. 이때 토지의 소유주는 건물 철거업체와 용역계약을 체결하게 되고, 건물 철거업체는 철거를 완료 후에 용역계약에 따른 용역대금을 수취하게 됨.

3. 이때 만약 건물의 철거가 끝났음에도 불구하고, 토지 소유주가 철거비용을 지급하지 않는 경우, 철거업체가 해당 토지에 유치권을 행사할 수 있는지가 문제됨.

4. 결론은 행사하지 못한다임.

토지 소유자 갑은 을 주식회사와 토지의 지상건물을 철거하고 그곳에 오피스텔을 신축하기로 하였고, 을 회사는 병에게 건물철거 부분을 도급하였는데, 갑과 을 회사 사이에 공사 진행 관련 합의가 이루어지지 않자 을 회사와 병, 피고인 등은 철거공사 관련 공사대금을 지급받지 못하였다는 이유로 유치권을 주장하면서 토지를 점유한 채 신축공사 현장에 컨테이너를 설치하고 공사현장을 둘러싼 울타리에 빨간색 스프레이 페인트로 ‘유치권 행사 중’이라고 표시하며 승용차를 출입구에 세워 두는 등의 방법으로 위력으로써 갑의 업무를 방해하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 병은 을 회사와 건물철거 공사계약을 체결하고 지상건물을 철거한 뒤 그에 따른 공사대금채권을 취득한 자로서, 병이 유치권의 피담보채권으로 내세우는 위 공사대금채권은 토지 자체에 관하여 생긴 것이 아니어서 이를 피담보채권으로 하여 토지에 대한 유치권을 주장할 수는 없으므로 토지에 대한 정당한 유치권자라고 보기 어렵다는 이유로, 이와 달리 보아 피고인에게 무죄를 선고한 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

5. 위는 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020도3170 판결임.

6. 밑줄 친 문장이 핵심문장인데, 유치권이 성립하기 위하여는 1. 타인의 물건, 2. 물건과 채권 사이에 견련성이 존재하여야 함 3. 적법한 점유 4. 채권이 변제기에 있을 것 5. 채권이 타당해야 함 이라는 요건을 모두 갖추어야 하는데, 위와 같은 상황에서는 2. 의 요건에서 탈락하게 될 가능성이 높고, 3. 에서도 탈락할 가능성이 높음. 그 이유는 3.은 실제로 해당 토지를 점유하고 있어야 하는데, 철거업체의 경우 철거를 하고 난 뒤 해당 토지를 점유하고 있지 않을 가능성이 높기 때문임.

7. 즉, 철거업체가 토지주에게 가지는 용역대금청구권은 토지와의 사이에 견련관계 내지는 적법한 점유 요건이 부정되어 유치권이 존재하지 않을 가능성이 높고, 그러한 경우 오히려 유치권 행사절차에 들어간 용역업체는 토지주로부터 신축공사 방해에 따른 업무방해죄 등으로 고발될 확률이 높음.