대항력 있는 선순위 임차인은 경매시 어떻게 처리될까(Feat. 배당요구, 우선변제권 등)

1. 최근 부동산가격이 하락함에 따라 경매시장이 활성화되고 있음.

2. 경매시장에서 가장 속을 많이 태우는 게 대항력 있는 선순위 임차인임.

3. 우선, 대항력이라는 것은 임차인이 전입신고 및 주택의 점유를 했다는 것을 의미함.

4. 대항력은 임차인이 1)주택의 인도와 2)주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 하게 되면 주민등록이 되기 때문에 임차인이 임대차계약을 체결하고, 해당 주택을 점유하고, 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기는 것임.

5. 여기서 대항력은 제3자에게 대항할 수 있다는 말로, 임대차계약의 효력에 대해서 제3자한테 대항할 수 있다는 것임.

6. 경매절차로 돌아와보면, 선순위 대항력 있는 임차인은 배당요구를 할 수도 있고, 배당요구를 하지 않을 수도 있음.

7. 배당요구를 하게 되면, 그 순위에 따라서 낙찰대금에서 보증금을 변제받고 나가야 하는 것이고, 배당요구를 하지 않게 되면 기존 임대차계약에 따라 그 권리, 의무를 새로운 낙찰자가 승계받게 됨.

8. 낙찰자로서는 배당요구를 하지 않는 대항력 있는 선순위 임차인이 가장 껄끄러움.

9. 기존 임대차계약의 내용이 어떠한 내용인지도 모르기 때문에, 여간 부담스러울 수 없음.

10. 만약, 기존 임대차계약의 임대보증금이 다액이고, 심지어 임대기간이 장기간이라면, 낙찰자는 낙찰대금을 납입하면서 해당 주택의 소유권을 취득했지만, 임차인 명도에 상당한 애로사항이 생길 수 있음.

11. 이상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하는 부동산을 경매받을 때 주의할 점을 알아보았음.