전세자금대출을 받을 때 설정하는 질권은 무엇일까(Feat. 집주인 동의?)

1. 전세자금대출은 대한민국 가계의 상당수가 받는 대출임.

2. 전세자금대출을 받을 때 전세자금을 대출해주는 은행에서 요구하는 질권에 대해서 알아보고자 함.

3. 우선 질권은 법상 물권으로, 은행이 채무자인 세입자한테 가지는 대출원리금을 피담보채권으로 해서 가지는 담보권임.

4. 은행입장에서는 세입자의 신용보다는 담보물권인 질권을 더 신경쓸 수 밖에 없음.

5. 그 이유는 질권의 목적물이 보증금반환청구권이기 때문임.

6. 은행이 세입자한테 돈을 빌려줄 때 세입자에게 돈을 입금시키지 않고, 곧바로 집주인에게 송금함.

7. 이는 단축급부로 원래 원칙적으로는 세입자가 돈을 받아서 집주인에게 전세금을 송금해야하지만, 중간에 세입자가 돈을 다른데 쓸수도 있으니 은행이 급부를 생략해서 곧바로 집주인에게 송금하는 것임.

8. 이렇게 은행이 집주인에게 돈을 송금하고 나면, 세입자는 집주인에게 전세만기시 보증금을 돌려받을 수 있는 소위 보증금반환청구권이라는 것이 생기고, 은행은 이 보증금반환청구권을 질권설정목적물로 해서 질권을 설정하는 것임.

9. 질권을 설정하게 되면, 질권자가 질권실행사유가 발생하면 곧바로 제3채무자인 집주인에게 세입자에게 돈을 돌려주지 말고 본인에게 돈을 돌려달라고 하고 있음.

10. 그래서 만약 대출만기에 세입자가 은행에 돈을 돌려주지 않으면, 은행은 곧바로 집주인에게 세입자가 아닌 본인에게 보증금을 직접 돌려달라고 할 수 있는 것임.

11. 이러한 법률관계를 설정해야 하기 때문에 집주인의 동의가 필요한 것임.

12. 집주인은 보증금반환청구권에 대해서 질권자가 질권을 설정했다는 것에 대해서 확정일자가 있는 승낙을 해주어야 함. 그래야 제3자 등에게 대항할 수 있기 때문임.

13. 결국 완전한 대항요건 등을 갖추기 위해서는 보증금반환청구권에 대해서 질권설정시 집주인의 동의(확정일자)가 필요함.