책임준공 관련 업무처리 모범규준 제정안 공유(Feat. 원문, 시행일 등)

부동산개발사업장에서 시공사와 대주 등 이해관계자 사이에 다툼이 많습니다.

그 이유는 개발된 사업장이 준공이 되지 않거나, 준공이 늦어지거나, 준공이 되었음에도 분양이 잘 안되고 있기 때문입니다.

이와 같은 갈등 중 시공사와 대주 간 갈등 중 가장 많은 유형인 책임준공과 관련한 제정안이 나와서 공유합니다.

(붙 임)   「책임준공확약 PF 대출 관련 업무처리 모범규준」 제정(안) 전문   제1조(목적) 이 모범규준은 금융회사가 부동산 프로젝트 파이낸싱(이하 “PF 대출”이라 한다) 계약 시 시공사의 책임준공 연장사유 및 연장기간을 명확히 하고, 책임준공 기한 경과 시 시공사의 채무인수 범위 등을 합리적으로 운영함으로써 사업성 평가에 기반한 PF 대출 취급 관행 정착을 목적으로 한다.   제2조(용어정의)이 모범규준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.   1. “금융회사”라 함은 다음 각 호에 해당하는 자를 말한다.   가. ｢은행법｣에 따른 인가를 받아 설립된 은행 나. ｢한국산업은행법｣에 따른 한국산업은행 다. ｢중소기업은행법｣에 따른 중소기업은행 라. ｢농업협동조합법｣에 따른 농협은행, 조합 및 그 중앙회 마.｢수산업협동조합법｣에 따른 수협은행, 조합 및 그 중앙회 바.｢산림조합법｣에 따른 조합 및 그 중앙회 사.｢신용협동조합법｣에 따른 조합 및 그 중앙회 아.｢새마을금고법｣에 따른 금고 및 그 중앙회 자.｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 투자매매업자, 투자중개업자, 집합투자업자, 집합투자기구, 신탁업자, 투자목적회사 및 종합금융회사 차.｢보험업법｣에 따른 보험회사 카.｢여신전문금융업법｣에 따른 여신전문금융회사 타.｢상호저축은행법｣에 따른 상호저축은행 2.“PF 대출”이라 함은 특정 부동산 사업에 필요한 자금을 그 사업에서 발생하는 현금흐름을 상환재원으로 하여 취급하는 대출을 말한다.   3.“책임준공”이라 함은 합의된 연장사유를 제외하고 약속한 기한까지 건물 등의 공사를 완료하고 사용승인 또는 준공인가를 득하는 것을 말한다.   4. “책임준공확약”이라 함은 시공사가 책임준공 기한 내에 책임준공 의무를 이행하지 못한 경우 차주로부터 채무를 인수하여 금융회사에 대한 대출 원리금 지급의무를 부담하기로 약정하는 것을 말한다.   제3조(적용 범위) 이 모범규준은 금융회사에 대하여 시공사가 책임준공 의무를 부담하는 책임준공확약 PF 대출계약에 적용된다.   제4조(책임준공 연장사유) 금융회사는 다음 각 호의 사유로 인해 시공사의 책임이 아님에도 공사수행이 지연되는 경우 책임준공 기한 연장이 가능하도록 PF 대출계약에 명시하여야 한다. 한편, 문화재·오염토 발견과 관련해서는 사전에 계약 당사자간 협의를 통해 연장 여부 및 기간을 별도로 정하고, 그 합의된 내용을 PF 대출계약에 명시하여야 한다.   1. 정부의 유권해석이 발표된 전쟁·사변·원자재 수급불균형·전염병·근로시간 단축 등 법령의 제·개정 등(이하 ‘전쟁‧사변 등’)   2. 기상청의 확인이 가능한 태풍·홍수·폭염·한파(이하 ‘기상이변’)   3. 특별재난지역이 발령된 지진(이하 ‘지진’)   제5조(책임준공 연장기간) 제4조 제1호에서 제3호에 따른 연장사유별 연장기간은 아래 각 호에 따라 산정하되, 각 연장사유 별 연장기간을 합산한 총 연장기간은 최대 90일로 한다.   1. 전쟁‧사변 등의 경우 유권해석에서 연장기간을 명시한 경우 유권해석을 따르되, 별도로 정하지 않을 경우 기준 기간(30일)을 계약서에 명시하고 당사자간 합의를 통해 실제 연장기간을 결정한다. 단, 당사자간 합의가 이루어지지 않을 경우에는 기준 기간(30일) 만큼 연장한다.   2. 기상이변의 경우 예상 공사 중단일수(예 : 20일)를 계약서에 명시하고, 기상이변으로 실제 공사가 중단된 기간이 예상 공사 중단일수를 초과하는 기간만큼 연장한다.   3. 지진의 경우 지진으로 인해 실제 공사가 중단된 기간만큼 연장한다.   제6조(채무인수비율) 금융회사는 책임준공 기한 경과 일수에 따라 시공사의 채무인수비율을 선형적으로 차등화하는 한편, PF 사업의 자본비율 수준을 고려하여 아래의 각 호에 따라 시공사의 채무인수비율을 다르게 적용한다.   1. PF 사업의 자본비율이 20%미만인 경우 경과일수×1/90로 산정한다.   2. PF 사업의 자본비율이 20%이상 40%미만인 경우 1호에 따른 채무인수비율보다 완화된 비율을 적용하되 세부 비율은 계약 당사자간 합의로 결정하며, 이 경우에도 채무인수 기간(90일) 만료 시 시공사의 채무인수비율은 100%가 되어야 한다.   3. PF 사업의 자본비율이 40%이상인 경우 금융회사는 시공사의 채무인수를 면제한다. 단, 시공사의 결정으로 면제하지 않기로 한 경우에는 면제하지 않을 수 있다.   제7조(PF 사업의 자본비율 산출) 제6조에 따른 PF 사업의 자본비율은 PF 대출계약 시점에 아래 각호에 따라 산출한다.   1. PF 사업의 자본비율은 준공 관련 사업비 대비 PF투입 자본의 비율로 산출한다.   2. 제1호의 사업비는 [별첨]을 참고하여 산출한 필수사업비를 포함한 총 사업비로 한다.   3. 제1호의 PF투입 자본은 원칙적으로 PF대출 계약시점에 PF사업을 위해 투입한 자금으로 한다.       부칙 <2025. 5. 15.>   제1조(시행일) 이 모범규준은 2025년 5월 16일부터 시행한다.   제2조(PF 대출계약에 관한 적용례) 이 모범규준은 시행일 이후 체결되는 PF 대출계약부터 적용한다.   제3조(조치사항) 금융회사는 이 규준에서 정한 바를 준수하기 위해 필요한 세부사항을 관련 내규의 제․개정을 통해 반영해야 한다.

1. 위의 내용이 책임준공 관련한 제정안의 내용입니다.

2. 관련 내용 중 핵심 내용을 살펴보면, 우선 책임준공의 용어의 정의를 변경하여, 합의된 연장사유가 있는 경우에는 준공기한일까지 시공사가 준공을 못해도 채무인수를 하지 않게끔 변경하였고, 책임준공 연장사유를 구체화,  채무인수비율을 기한 경과 일수에 따라 선형적으로 차등화 하는 등으로 변경함.

3. 특히, 최근 대주 등이 시공사가 책임준공을 약정된 기한일보다 하루 뒤에 했다고 하여 대출원리금 채무 전체를 변제하게 하는 소송을 하는 등의 사례가 많아서, 채무인수비율을 기한 경과 일수에 따라서 선형적으로 차등화한 것이 의미가 있는 개정인 듯함.

4. 위 모범규준은 2025년 5월 16일부터 시행하기로 하였으므로, 5월 16일 이후 PF약정을 체결하는 관계사들은 주의하길 바람.