월세가 유리할까? 전세가 유리할까?(Feat. 전월세전환율, 전세대출이자 등)

1. 통상 사회초년생들이 부동산계약을 할 때 처음하는 계약이 월세계약이거나, 전세계약일 것임.

2. 월세는 일부 보증금을 내고, 나머지는 월할로 집세를 계산하는 주거형태를 의미하고, 전세는 월할로 납부하는 금액이 없이 목돈을 한 번에 집주인한테 주고 만기때까지 사는 주거형태를 의미함.

3. 임차인 입장에서는 월세는 목돈이 묶이지 않는 장점이 있고, 전세는 월할로 돈이 나가지 않는 장점이 있음.

4. 월세가 나은지, 전세가 나은지는 전세대출이자랑 전월세전화율에 달려있음.

5. 가령, 임차인이 2억짜리 전세집에 들어간다고 가정하고, 2억은 모두 시중은행에서 전세대출을 받는다고 가정함. 심플하게 최근 평균이자율이 연 4.0% 고정금리로 전세대출을 받는다고 가정해보겠음.

6. 전세대출에서 발생하는 1년치 이자는 2억 * 0.04 = 800만원임. 800만원을 12개월로 분할납부하면, 월 66.6만원임. 

8. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 비율임. 구체적인 산식은 월세 = (전세금 * 전월세 전환율) / 12 라는 수치임.

9. 12 * 월세 = 전세금 * 전월세전환율이고, 전월세전환율 = 12 * 월세 / 전세금임. 즉, 전월세전환율이 높다는 것은 월세가 높음을 의미하고, 전월세전환율이 낮다는 것은 월세가 낮다는 것을 의미함.

10. 현재 서울의 전월세 전환율은 약 5.3%임.

11. 위 산식을 바탕으로 전월세 전환율을 적용하여 전세 2억짜리를 월세로 환산해보면, 월세 약 88만 3천원이 나옴.

12. 순전히 나가는 돈으로만 따지면 위와 같은 금리상황하에서는 전세대출을 받아서 전세로 사는 것이 조금 더 유리함.

13. 다만, 전세의 경우 최근 전세사기 등으로 전세대출을 받아서 지급한 2억원을 날릴 위험도 있고, 만약 이러한 위험을 신경써서 전세보증반환보험 등을 들게 되면 보험료 등 기타 비용이 추가적으로 들어감.

14. 월세는 이러한 위험에 노출되는 확률 및 그 크기가 현저하게 적고, 목돈이 들어가지 않으므로 나머지 기타 유동성 있는 현금을 투자 등으로 굴릴 수 있는 기회이익도 있기 때문에 단순히 위 계산결과 전세가 무조건 괜찮다고 할 수는 없음.

15. 특히 전세대출이자율이 조금이라도 높아지면 거의 월세와 비슷한 수준으로 정해짐.

16. 전월세전환율은 정부에서 정하기도 하지만, 대부분 시장에서 정해지고, 전세대출이자율도 시장해서 정해짐. 물론 개별 금융기관마다 다를 수 있지만 통상적인 1금융권 이자율, 2금융권 이자율이 있기는 함.

17. 위는 오늘자로 검색되는 전세대출이자율인데, 4~5%정도로 보임. 3.초반이나 3.후반 금리들은 사실상 받기 힘든 조건들을 내거는 경우가 많아서 연 4~5%가 필요해보임.

18. 이상으로 전월세전환율, 전세대출이자 등을 바탕으로 서울에서 전세가 유리한지, 월세가 유리한지 등에 대해서 알아봄.