신탁부동산의 처분행위(Feat. 우선수익자 미동의, 신탁계약, 신탁법, 사해행위, 미분양물건 처분시 법률문제, 신탁사 선관주의의무)

1. 부동산개발사업을 진행하다 보면, 근저당 내지는 신탁방식으로 진행을 많이 하게 됨.

2. 그 중 신탁방식이 압도적으로 많음. 그 이유는 근저당설정에 비해서 비용도 저렴하고, 절연 등의 효과가 있기 때문임.

3. 신탁사업장의 경우, 사업이 잘 가면 문제가 없지만, 사업이 잘 되지 않는 경우 문제가 많이 생김.

4. 우선, 땅이랑 그 위 건물을 신탁사에게 신탁하게 되는데, 이러한 신탁부동산은 신탁재산으로 편입되며, 신탁사의 신탁부동산의 관리, 처분 등에 관한 것들은 개별 신탁계약과 신탁법에 따라 규율됨.

5. 최근에 나온 판결 중에 유의미한 판결을 하나 소개해볼까함. 어떤 사업장이 망가졌는데, 그때 우선수익자 등의 동의없이 위탁자와 신탁사가 분양되지 않은 미분양물건 등을 본인 마음대로 처분하였을 때 어떻게 우선수익자들이 대응할 수 있는지 알아볼 수 있음.

6. 위는 사실관계이고, 법원은

1) U개발은 피고들에게 이 사건 각 부동산을 매도하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결한 후 아시아신탁의 협조 아래 자기 앞으로 소유권이전등기를 마친 다음 피고들 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이 과정에서 U개발은 이 사건 각 부동산을 U개발 앞으로 귀속시키거나 피고들에게 처분하는 데 대하여 원고를 포함한 우선수익자들 전원으로부터 동의를 받지 아니하였고 당시 동의를 받을 수 있었다고 볼만한 증거도 없다. 따라서 이 사건 매매계약 당시 U개발의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기청구권은 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없으므로, 이 사건 매매계약 당시 위 소유권이전등기청구권이나 이 사건 각 부동산이 U개발의 적극재산에 포함될 수 없다. 이는 이 사건 매매계약 후 이 사건 각 부동산에 대하여 U개발 앞으로 소유권이 이전된 사실이 있다고 하더라도 달라지지 아니한다. 위 소유권 이전은 원고를 포함한 선순위 권리자들의 수익권을 침해하여 이루어진 것으로 실질적으로 이 사건 각 부동산의 적법한 처분 등을 통하여 선순위 권리자들에게 분배되어야 할 수익권 상당의 가치가 위법하게 이전된 것이기 때문이다. 원심이 이 사건 매매계약 당시 U개발의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기청구권이나 이 사건 각 부동산이 U개발의 책임재산에 포함되지 아니함을 전제로 이 사건 매매계약의 사해행위 해당 여부를 판단한 것은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 사해행위에서 책임재산에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 없다.

7. 위와 같이 판결함. 해당 판결문에서 확인할 수 있는 주요한 사항은, 신탁계약 등에 따라 우선수익자의 동의 내지는 요청을 받아서 처분해야 하는 신탁부동산을 위탁자와 신탁사가 그러한 동의절차를 거치지 아니하고 처분한 것은 위법한 처분이라는 것임.

8. 이러한 위법한 신탁재산의 처분에 대해서 우선수익자는 신탁계약 위반의 문제로 접근하여 수탁자에 대한 원상회복의무(신탁법제43조)의 이행을 구할 수 있을 것이며, 그 외에도, 현행 신탁법은 수탁자가 그 의무를 위반하여 신탁재산에 손해가 발생하거나(신탁법 제43조 제1항 본문) 신탁재산에 손해가 발생하지는 않았지만 신탁재산의 변경이 생긴 경우(신탁법 제43조 제2항) 위탁자 또는 수익자에게 손해가 발생하지 않더라도 수탁자는 신탁재산에 대한 원상회복의무를 부담하고, 원상회복이 불가능하거나 현저하게 곤란한 경우, 원상회복에 과다한 비용이 드는 경우 그 밖에 원상회복이 적절하지 아니한 특별한 사정이 있는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있음(신탁법 제43조 제1항 단서). 더욱이 현행 신탁법은 신탁재산에 손해가 발생하지 않더라도 수탁자가 신탁법 제33조부터 제37조까지의 규정에서 정한 의무를 위반한 경우 수탁자는 그로 인하여 수탁자나 제3자가 얻은 이득 전부를 신탁재산에 반환하여야 하는 이익반환책임 규정을 신설하기도 하였음(신탁법 제43조 제3항).

9. 신탁부동산을 처분할 때는 신탁계약에 의거해서 처분해야 하므로, 신탁계약을 꼼꼼하게 검토하는 것이 바람직함.