리모델링과 재건축의 차이(Feat. 주택법, 도시정비법, 성원대치2단지 등)

1. 요새 기존의 공동주택(아파트)을 허물고, 아예 새롭게 짓는 재건축이나 재개발과 대수선을 하는 리모델링 간 다툼이 많이 생김.

2. 재건축은 비용이 많이 들지만, 다 부수고 난 다음 새 건물로 탄생하기 때문에, 많은 초과수익이 나고, 리모델링은 비용이 적게 드는 대신 초과수익이 크지 않음.

3. 법률적으로는 양자간에 꽤나 큰 차이가 있음.

4. 우선, 재건축만을 상정해서 말하면, 재건축은 도시정비법에 의해서 규율받고, 도시정비법상 조합설립인가를 득한 뒤에 사업을 진행하게 됨. 그 후에 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 준공인가 등의 절차를 거쳐 최종적으로 입주를 하게 됨.

5. 반면, 리모델링은 통상적으로 주택법의 적용을 받고, 주택법상 리모델링조합인가를 받은 후에 사업을 진행하게 됨.

6. 또한, 그 이후 재건축조합은 관청으로부터 사업시행인가와 관리처분계획인가 등을 득하지만, 리모델링주택조합은 주택건설사업계획의 승인이라는 절차를 거치게 됨. 허가를 내주는 관청이 다른 것임.

7. 그 外에도, 많은 차이가 있지만, 그러한 것들은 도시정비법과 주택법의 차이에서 파생되는 것들이고, 해당 법률을 잘 찾아보면 많이 보일 것임.

8. 성원대치2단지라고 리모델링을 진행하던 아파트가 있음.

9. 위치는 아주 좋은 곳이나, 최근 리모델링조합 파산신청을 하려고 하고 있음.

10. 그 이유는 해당 조합이 리모델링이 아닌 도시정비법상 재건축으로 방향을 선회하려고 하는데, 그럼 다시 도시정비법에 의거해서 조합설립인가를 받아야 함. 하지만 도정법상 조합설립인가를 받으려면 기존 주택법상 리모델링조합을 해산해야 관청에서 인가를 내줌.

11. 해당 주택조합은 리모델링을 추진하면서 시공사로부터 약 100여억원에 해당하는 자금을 차입한 뒤, 동 자금을 사용하였음. 해당 자금은 리모델링 사업의 수주를 위해서 시공사가 대여해준 돈인데, 리모델링 사업을 하지 않고, 재건축을 진행하면서 다른 시공사로 진행하면 그 돈은 시공사 입장에서 날린 돈이 되는 것임.

12. 그래서 최근 시공사가 리모델링주택조합을 상대로 대여금 반환소송을 했고, 최종 승소함. 현재 판결문에 기해서 약 연 15% 정도의 지연이자가 쌓이고 있는 상황임.

13. 이 상황에서 성원대치2단지리모델링 주택조합은 현재 (1)돈을 갚을지 (2)파산을 할지를 고민하고 있는 듯함.

14. 사실 돈을 갚지 않고 파산한 리모델링주택조합이 없어서 법원의 판결이 어떻게 내려질 지 귀추가 주목됨.

15. 리모델링주택조합은 아래와 같이 2020년 개정 법률 이후로 도시정비법 제38조를 명시적으로 준용하고 있으므로, 현재는 리모델링주택조합도 설립인가 이후에는 법인격을 갖는다고 해석하는 것이 타당해보임. 

제76조(공동주택 리모델링에 따른 특례) ① 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 전유부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전유부분을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 면적이 늘거나 줄어드는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조 및 제20조제1항에도 불구하고 대지사용권은 변하지 아니하는 것으로 본다. 다만, 세대수 증가를 수반하는 리모델링의 경우에는 권리변동계획에 따른다. ② 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 일부 공용부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 공용부분을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조에도 불구하고 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니하는 것으로 본다. ③ 제1항의 대지사용권 및 제2항의 공용부분의 면적에 관하여는 제1항과 제2항에도 불구하고 소유자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조에 따른 규약으로 달리 정한 경우에는 그 규약에 따른다. ④ 임대차계약 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 그 사실을 임차인에게 고지한 경우로서 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링 허가를 받은 경우에는 해당 리모델링 건축물에 관한 임대차계약에 대하여 「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항을 적용하지 아니한다. 1. 임대차계약 당시 해당 건축물의 소유자들(입주자대표회의를 포함한다)이 제11조제1항에 따른 리모델링주택조합 설립인가를 받은 경우 2. 임대차계약 당시 해당 건축물의 입주자대표회의가 직접 리모델링을 실시하기 위하여 제68조제1항에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청한 경우 ⑤ 리모델링주택조합의 법인격에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제38조를 준용한다. 이 경우 “정비사업조합”은 “리모델링주택조합”으로 본다. <신설 2020. 1. 23.> ⑥ 권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제87조를 준용한다. 이 경우 “토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로, “일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로 본다. <신설 2020. 1. 23.>

16. 만약, 리모델링주택조합이 법인이라면, 해당 법인이 자금을 차입하면서 대표이사 등 임원들이 연대보증을 섰을 것으로 보이는데, 조합원들에게 조합이 분담금 이행청구는 못할지라도, 시공사는 연대보증계약서를 근거로 대표이사 및 임원들에게 보증채무이행청구를 할 것으로 보임.

17. 연대보증인들은 잘하면 신용불량자가 될 수도 있을 것으로 보임.