입주지연이 되는 경우 수분양자들의 구제책 완벽요약정리(Feat. 계약해제, 손해배상)

1. 최근에 시공사들이 책임준공을 정해진 기한 내에 하지 못함에 따라 분양계약을 체결한 수분양자들의 입주가 늦어지고 있음.

2. 꽤나 비일비재한 상황으로, 콘크리트 등 원재료 부족으로 인하여 시공사들이 기한 내에 준공을 완성을 못시키고 있음.

3. 그에 따라, 수분양자들이 피해를 입고 있는 상황인데, 이러한 상황에서 피해자들인 수분양자들이 할 수 있는 법률적인 행위가 어떠한 것이 있는지 알아보고자 함.

4. 우선, 수분양자는 분양자(시행사 또는 신탁사 등)와 분양계약을 체결하였기 때문에, 분양계약을 잘 보면 구제책을 찾을 수 있음.

5. 통상의 분양계약에는 입주지정기간이 있고, 입주지정기간을 연장할 수 있다라는 문구들이 있는데, 해당 문구들에는 " (공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 변경 시 추후 개별 통보키로 함)" 이러한 문구들이 같이 많이 들어가있기도 하고, 최대 얼마까지 지연되는 경우 계약을 해제할 수 있는 해제조항이 있음.

6. 최근 판결에서는(서울중앙지방법원 2019. 5. 22. 선고 2018가합54318 판결 참조), 

④ 주거문제와 직결되어 있는 아파트 분양계약에서 사업주체가 입주예정일을 아무런 제약 없이 임의로 변경할 수 있고, 그에 따라 수분양자의 계약해제권 행사 요건이 변경될 수 있다고 해석한다면, 입주예정일을 기준으로 3개월이 경과하도록 입주하지 못하는 경우 계약을 해제할 수 있도록 명시한 약정해제권 조항이 무의미해지는 결과를 가져온다.

7. 위와 같이 입주가 4개월 이상 밀린 경우(분양계약서에 3개월 이상 밀린 경우 계약을 해제할 수 있다고 명시), 수분양자는 약정해제권에 기해서 분양계약을 해제할 수 있다고 판시한 바 있음.

8. 이러한 판례의 태도로 볼 때, 수분양자들은 입주가 상당기간 지연되는 경우 약정해제권을 근거로 해서 분양계약을 해제하면서, 그에 따라 원상회복으로 기지급한 금원들을 이자까지 쳐서 돌려달라고 할 수 있음.

9. 그 외에도 추가적으로 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 못하므로(민법 제551조), 수분양자는 입주지연을 이유로 분양계약을 체결한 분양자에게 손해배상청구소송을 제기하여 볼 수 있음.