도시개발을 시행하는 도시개발조합의 조합원이 위탁한 토지가 처분되는 경우 새로이 취득하는 자는 기존 조합원의 권리, 의무를 승계하는지 여부(Feat. 도시개발법, 정관 등)

1. 도시정비와 관련해서는 도시정비법에서 많이 규율하지만, 도시개발이라는 큰 개발의 경우에는 도시개발법이라는 별도로 만들어서 규율하고 있음.

2. 도시개발은 도시개발구역에서 도시개발법에 따른 시행사가 시행하게 됨.

<도시개발법> 제3장 도시개발사업의 시행  제1절 시행자 및 실시계획 등  제11조(시행자 등) ① 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다. <개정 2010. 4. 15., 2011. 9. 30., 2012. 1. 17., 2016. 1. 19.> 1. 국가나 지방자치단체 2. 대통령령으로 정하는 공공기관 3. 대통령령으로 정하는 정부출연기관 4. 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사 5. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다) 6. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 “조합”이라 한다) 7. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀억제권역의 사업 기간 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 법인 8. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자(「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지와 그에 수반되는 기반시설을 조성하는 경우에만 해당한다) 9. 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자 9의2. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항에 따라 등록한 부동산개발업자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자 10. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자 11. 제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제10호에 해당하는 자(제6호에 따른 조합은 제외한다)가 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자에 참여하여 설립한 법인으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 법인

3. 도시개발 방식의 경우에는 환지방식, 혼용방식, 수용방식이 있는데, 돈이 많이 없는 대부분의 사업주체의 경우에는 환지방식으로 하게 되고, 사업을 환지방식으로 하는 경우에는 위 5호 내지는 6호에 있는 자만이 시행자가 될 수 있음.

4. 통상 토지소유자들이 조합설립을 해서 조합이 시행주체가 되는 경우가 많음.

5. 해당 조합은 도시개발법에 의하여 법인으로 취급됨(도시개발법 제15조)

6. 조합이 실시계획인가를 득하게 되면 건축법상 건축허가나 주택법상 주택건설사업계획승인 등이 법상 의제되기 때문에(도시개발법 제19조), 사실상 실시계획인가를 득하게 되면 PF를 올리면서 분양을 할 수 있음.

7. 도시개발사업의 대강은 이정도로 설명을 하고, 아래에서는 제목과 관련한 논점에 대해서 알아보고자 함.

8. 도시개발사업을 진행하다보면, 조합원이 바뀌는 경우도 많고, 조합 자체가 차입금을 상환하지 못하여 기존 조합원들이 신탁해놓은 토지들이 공매/경매 등으로 나가는 경우가 많음.

9. 이때 기존 조합원으로부터 토지를 양수받은 자가 기존 조합원의 의결권을 그대로 승계하는지에 대해서 알아보고자 함.

도시개발법 시행령 [시행 2025. 1. 31.] [대통령령 제35241호, 2025. 1. 31., 일부개정]  제32조(조합의 설립 등) ① 법 제13조에 따라 조합의 설립인가를 받은 조합의 대표자는 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 하여야 한다. ② 조합원의 권리 및 의무는 다음 각 호와 같다. <개정 2010. 6. 29.> 1. 보유토지의 면적과 관계없는 평등한 의결권. 다만, 다른 조합원으로부터 해당 도시개발구역에 그가 가지고 있는 토지 소유권 전부를 이전 받은 조합원은 정관으로 정하는 바에 따라 본래의 의결권과는 별도로 그 토지 소유권을 이전한 조합원의 의결권을 승계할 수 있다. 2. 정관에서 정한 조합의 운영 및 도시개발사업의 시행에 필요한 경비의 부담 3. 그 밖에 정관에서 정하는 권리 및 의무 ③ 제2항제1호를 적용할 때 공유 토지는 공유자의 동의를 받은 대표공유자 1명만 의결권이 있으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자는 구분소유자별로 의결권이 있다. 다만, 제11조제2항에 따른 공람ㆍ공고일 후에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조에 따른 구분소유권을 분할하여 구분소유권을 취득한 자는 의결권이 없다. <신설 2010. 6. 29.> ④ 조합은 법 제28조에 따른 환지 계획을 작성하거나 그 밖에 사업을 시행하는 과정에서 조합원이 총회에서 의결하는 사항 등에 동의하지 아니하거나 소규모 토지 소유자라는 이유로 차별해서는 아니 된다. <신설 2010. 6. 29.>

10. 위는 도시개발법 시행령으로, 시행령에서는 다른 조합원으로부터 도시개발구역에 그가 가지고 있는 토지 소유권 "전부"를 이전 받은 조합원은 정관으로 정하는 바에 따라 본래의 의결권과는 별도로 그 토지 소유권을 이전한 조합원의 의결권을 승계할 수 있도록 하고 있음.

11. 즉, 조합원이 다른 조합원의 토지를 매수한 경우에는, 본인의 의결권과는 별도로 새로이 의결권을 획득할 수 있다는 것임.

12. 다만 이는 조합원이 타 조합원의 토지를 매수하는 국면을 규율하는 것이므로, 기존 조합원이 아닌 새로운 제3자가 조합원 소유 토지를 양수하는 경우에는 어떻게 되는지에 대한 조문은 아님.

13. 조합원이 조합원이 아닌 제3자에게 토지를 양도하는 경우에는 통상 조합의 정관에 많이 적혀있음.

14. 위는 통상적인 조합 정관으로, 양도, 상속, 증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리, 의무에 관한 범위 등을 "포괄 승계"한다고 규정하고 있음.

15. 즉, 새로이 토지를 취득하는 제3자는 기존 조합원의 권리, 의무를 모두 포괄승계하게 됨.