상가건물의 높이는 무엇으로 결정될까(Feat. 용적률, 토지가치, 조례)

1. 많은 사람들이 꿈꾸는 것 중에 하나가 본인명의의 건물을 가지는 것임.

2. 주택 다음으로 많은 사람들이 욕망하는 것이 건물, 즉 상업용 건물임.

3. 통상 꼬마빌딩이라고 불리는 이러한 상업용 건물의 높이는 어떻게 결정되며, 몇층까지 지을 수 있는지는 무엇으로 결정되는지 알아보도록 함.

4. 우선 먼저 알아둘어야 할 개념은 용적률과 건폐율이라는 개념이 있음.

5. 건물이 깔고 앉아있는 땅의 크기가 100평이라고 치면, 용적률은 이러한 100평짜리 땅에 건물을 몇층짜리로 지을 수 있는지를 결정하는 개념이고, 용적률에 따라서 허용연면적이 결정됨.

6. 위의 그림을 용적률을 쉽게 알 수 있는 그림임. 지하층을 제외하고, 총연면적을 해당 빌딩이 깔고 앉아있는 대지면적으로 나눈 비율이 용적률임. 즉 용적률이 크다는 것은 위 분자가 크다는 것이고, 분자의 크기는 지하층을 제외한 총 연면적을 의미하므로, 용적률이 높은 땅은 더 많은 연면적을 확보할 수 있는 것임.

7. 위는 건폐율을 설명해주는 그림으로, 건폐율은 건물이 깔고 앉은 땅 중에 어느 정도의 비율을 사용할 수 있는지를 의미함. 가령, 100평짜리 땅에 몇평짜리 1층 바닥면적을 확보할 수 있냐는 것임.

8. 가령 100평짜리 땅이 건폐율 50%라면, 위 그림과 같이 개별 층당 확보할 수 있는 최대면적이 50평이라는 것임. 만약 개별 층을 같은 면적으로 하는 경우, 건폐율 50%에 용적률 400%라면, 위 그림과 같이 개별층의 바닥면적은 각 50평으로, 4층짜리 건물을 지을 수 있어서, 총 바닥면적의 합계(총 연면적)는 200평이 되는 것임.

9. 이러한 설명은 건물을 지을 때 기초적인 땅의 가치를 측정할 때 중요한 개념으로 미리 알아두는 것이 좋고, 아래에서는 그럼 땅의 용적률과 건폐율은 무엇이 결정하는지 알아보도록 함.

10. 사실 건폐율은 건물의 가치에서 용적률보다는 그 파급력이 낮다고 생각되므로, 용적률이 무엇을 통해 결정되는지 알아보도록 함.

11. 일단 한국에서 용적률은 80~1500%의 범위로, 도시의 주거지역은 최대 500%임. 도시의 주거지역을 이렇게 상방을 설정한 이유는 주거지역을 용적률을 너무 높히게 되면, 해당 땅에 올라가는 건물에 개별 가구들이 더 많아지게 되는 것이므로, 그에 따라 인구밀도가 높아지게 되고, 각 개별가구들의 대지권 면적이 줄어들게 됨.

12. 반면에 상업지의 꼬마빌딩이나 오피스빌딩의 경우, 주거지보다는 상대적으로 원래 용도대로 사람이 모여서 그 업무를 보는 곳이믜로, 용적률을 높게 풀어주는 경향이 있음. 그 외에도 역세권이나 이런 곳들은 해당 땅의 가치가 높기 때문에 더 많은 사람들이 이를 누리게 하기 위해서 용적률을 높게 설정해주고 있음.

13. 위는 "땅"의 용도별로 나누어놓은 표이고, 크게는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보건지역으로 나누고, 위에서 설명한 대로 상업지역의 용적률이 그 허용범위가 높음. 그 중에서도 중심상업지역과 일방상업지역이 용적률이 높고, 이러한 지역의 토지가치가 상대적으로 다른 지역보다 높은 이유임.

14. 그렇다면 저 위에 있는 Range(범위) 중에 결국 해당 토지의 용적률이 최종적으로 결정이 될텐데, 이는 사실 개별 토지들이 속한 시, 군, 구의 조례에 의해서 결정됨.

15. 가령 도시정비구역으로 설정된 지역의 경우, 도시정비형 재배라구역 정비계획결정안에 의해서 최대 허용용적률이 결정되고, 그 안에서 개별 사업장마다 incentive 충족 여부 등을 통해서 최종적으로 건축허가 단계에서 실용적률이 결정되게 됨.

16. 건축허가는 건축법상 절차로, 개별 토지에 개별 건물의 착공을 하기 전에 관할관청으로부터 건축법상 허가를 받는 것을 의미함. 해당 허가가 있어야 착공신고를 하고 착공을 할 수가 있음.

17. 개별 토지들의 용적률은 어떠한 건물을 짓는지에 따라서 최종적으로 담당 관청에서 결정되고, 만약에 해당 토지가 도시정비구역이나 기타 구역으로 설정되어 있다면, 그 토지의 용적률은 해당 계획에 따라서 결정되게 됨. 기본적으로 range는 위와 같은 별도의 구역이 설정되어 있지 않다면, 위와 같은 표의 범위 내에서 개별 조례로 결정되게 됨.