롯데건설 본사사옥 매각추진(Feat. PF위기, 유동성 함정)

1. 롯데가 망한다는 찌라시는 오래 전부터 돌기 시작함.

2. 그 이유는 롯데건설이 PF 사업을 진행하면서 과도한 부채에 노출되었기 때문임.

3. 통상 건설사가 PF나 브릿지대출을 하면서 연대보증이나 기타 신용보강을 많이 하는데, 신용보강의 총액이 조단위가 넘어가다보니 사업장 몇개만 망가져도 우발채무가 기하급수적으로 늘어나게 됨.

4. 현재 알려진 롯데건설의 PF 보증규모는 4조3000억원에 달함. 이 중 브릿지론 보증이 2조6000억원, 본PF보증이 1조7000억원 수준임.

5. 지금 부동산개발사업장에는 돈이 돌고 있지 않고 있음.

6. 작년, 올해까지 HUG에서 보증해주지 않는 본PF대출은 거의 없었고, 이렇게 본PF로 전환되지 않은 브릿지론 사업장의 경우에는 결국 땅에 대한 공매로 진행되게 됨.

7. 다만, 이렇게 토지에 대해서 공매를 한다고 하더라도, 그게 팔려야하는데 공매대금이 토지취득가에서 30%만 빠져도 브릿지론 은행들이 공매를 멈추고 있음. 왜냐하면, 후순위 브릿지론 대주들은 그 밑으로 떨어지는 경우 대출금이 전액 손실처리되게 때문임.

8. 그렇게 대출금이 전액 손실처리되면 금융기관의 부실로 이어지고, 금융기관들은 그러한 부실을 막기 위해 신용보강을 했던 시공사들에게 연대보증 이행청구 등을 통해 이를 막으려고 사활을 걸게 됨.

9. 시공사들은 이러한 위험에 현재 다수 노출되어 있고, 그래서 최근 신동아건설, 삼부토건 등 다수의 중견건설사들마저 회생신청을 하는 등으로 무너지고 있는 것임.

10. 현재 토지거래허가제 해제로 강남 일부 고가 아파트들의 경우 신고가를 쓰고 있지만, 서울외곽을 비롯한 수도권, 지방 부동산개발사업장의 경우 곡소리가 나고 있음.

11. 기존 대출을 연장하거나 하는 수준에서 머물고 있음.

12. 중견건설사들이 망하더니 이제는 대형건설사인 롯데건설마저 휘청이고 있음.

13. 정부에서 지방아파트에 대해서 DSR을 일부 제한적 적용 및 지방악성미분양 아파트 일부 매입으로 진통주사를 일부 놔주고 있지만, 이는 본질적인 해결책이 되지 않음.

14, 본질적으로 해결이 되려면, 수도권 및 지방아파트 분양시장이 살아나거나, 현재 물려있는 사업장들이 싹다 정리가 되서 개발사업장의 사업성이 살아나야 함. 

15. 특히 현재는 공사비 마저 많이 오른 상황이기 때문에 부동산개발사업장의 사업성이 살아나려면 토지취득가격이 현저하게 낮아져야 함. 21년 22년은 특히 금리도 낮아서 금융비용도 낮았는데, 현재는 금융비용도 그리 낮지 않은 상황이라 PF사업성이 잘 나오지 않고 있는 상황임.