신탁부동산의 처분방법(Feat. 공(경)매, 수의계약, 할인분양)

1. 저번 글에서도 말했듯이, 부동산개발사업은 신탁방식을 많이 이용함.

2. 신탁방식은 부동산을 신탁사에 신탁하여 두고, 돈을 빌려준 금융기관에게 신탁계약상 우선수익권증서를 교부하는 것임.

3. 금융기관은 교부받은 우선수익권증서를 근거로 신탁재산에 대하여 권리를 행사할 수 있는 것임.

4. 信託은 말 그대로 믿고 맡긴다라는 뜻이고, 여기서 신탁을 하는 주체는 원래 땅이나 해당 부동산을 가져야 될 위탁자임. 수탁자는 통상 금융기관인 신탁회사임.

5. 신탁방식의 부동산개발사업장에서 대출금융기관에게 대출원리금 등 그 변제를 하지 못한 경우, 우선수익자인 대출금융기관은 신탁계약에 따라 본인의 권리를 행사할 수 있음.

6. 통상 이러한 권리는 우선수익자의 순서에 따라 결정하고, 많은 신탁계약서에 최선순위 우선수익자에게 그 결정권을 줌.

7. 최선순위 우선수익자는 그래서 미분양물건에 대하여(건물의 준공은 완료되었다고 가정함) 우선수익자의 지위에서 할인분양, 공매, 수의계약 등을 진행할 수 있음.

8. 위와 같이 대출금융기관인 우선수익자는 미분양물건을 할인분양, 대물변제 등의 방법으로 처분할 것을 수탁자에게 요청할 수 있음.

9. 할인분양은 말 그대로 분양가격을 낮춰서 분양하는 것을 의미하고, 대물변제는 미분양물건의 소유권을 대출금융기관에게 줘서 채무를 끄는 것을 의미함.

10. 이 외에도 공매를 절차도 있음. 개별대주 내지는 전체 대주의 동의로 공매절차를 개시하면, 신탁사는 온비드 등의 사이트를 이용하여 공매를 진행하게 됨.

11. 이렇게 공매사이트에서 진행하면, 통상 몇번의 유찰절차를 거쳐서 공매대금으로 대출금융기관은 변제받게 됨.

12. 이렇게 공매를 하다가 공매도 안되면, 개별 매수자들과 협상하여 수의계약의 형태로 매매계약을 찍어서 그 매매대금으로  금융기관이 변제받을 수도 있음.

13. 이상 문제가 생긴 개발사업장들의 신탁재산 처분방법을 알아보았음.