매수인 지위 이전계약은 합법일까?(Feat. 부동산등기특별조치법, 조세포탈, 중간생략등기 등)

1. 중간생략등기라고 들어보았을 것임.

2. 중간생략등기는 A -> B -> C로 순차적으로 이루어져야하는 등기가 A->C로만 이루어진 경우에 이를 처벌함. 다만, 중간생략등기가 이루어져서 처벌을 받는다고 하더라도, 이와 관련한 등기가 무효가 되는 것은 아님. 등기는 우선 실체에 부합하는 등기의 경우는 유효하게 때문임(이른 바 실체부합등기).

3. 이와 유사한 구조로 매수인 지위이전계약이 있음. A와 B가 매매계약을 체결하고, B와 C 간에 B가 매매계약에 따라 가지는 매수인 지위를 C로 전부 이전하는 계약을 체결하고, A로부터 동의를 받은 경우임.

4. 이 경우에는 매매계약상 기존에 B가 가지고 있던 권리, 의무들은 그대로 C가 이전받고, B는 해당 계약에서 이탈하는 것임. 즉, B가 대금을 다 지불하기 전까지는 B는 A로부터 소유권이전등기를 받을 원인도 없음. 따라서, 대금을 B가 다 납부하기 전에 C에게 그 지위를 양도하고, C가 양도받은 이후에 남은 대가를 지불하는 경우, A는 C로 바로 등기를 이전하여주면 됨. 이러한 구조는 처벌을 받지 아니함.

5. 관련해서 판례(대법원 2007. 5. 11. 선고 2006도5560 판결)도,

가.  부동산등기 특별조치법은 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행이 완료된 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 하고( 제2조 제2항), 반대급부의 이행이 완료되기 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기신청을 하여야 한다고( 제2조 제3항) 규정하는 한편, 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점 간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 자를 처벌한다고( 제8조 제1호) 규정하고 있으므로, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행이 완료되기 전에 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결한 경우에는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기신청을 하여야 할 의무가 없고, 따라서 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호, 제2조 제3항 위반죄가 성립할 수 없다. 한편, 부동산등기 특별조치법 소정의 ‘계약당사자의 지위를 이전하는 계약’은 계약당사자 중 일방이 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약을 말하는 것으로, 승계되는 계약관계상의 대금 등과는 별도로 지위이전에 따른 대가로서 웃돈 내지 프리미엄의 명목으로 금원이 수수되고, 약정의 경제적 동기가 이러한 이익 등을 누리려는 데 있었다고 하더라도 그러한 사정만으로 계약의 성격이 달라지는 것은 아니다.

6. 위와 같이 판시한 바 있음. 위에서 필자가 말한 논리가 그대로 적혀있음.

7. 따라서, 매수인 지위이전계약이랑 중간생략등기의 개념을 잘 구분하여야 하고, 이러한 구분없이 매수인 지위 이전계약을 체결한 경우 처벌받는다고 생각하면 안됨.