전세사기 근황(Feat. 신탁부동산 사기, 신탁이란, 신탁사기 등)

1. 한동안 우리사회에는 전세사기가 기승을 부렸었고, 지금도 여전히 진행되고 있음.

2. 많은 분들이 전세사기로 고통을 받고 있으며, 전세사기는 목돈이 들어갔다가 잃는 형태이기 때문에 피해자들에게 큰 고통을 남기고 있음.

3. 전세사기의 유형 중 신탁 전세사기에 대해서 소개해보고자 함. 이러한 것들을 미리미리 알아놔야 나중에 신탁 전세사기를 방지할 수 있음.

4. 우선 신탁이란 믿고 맡긴다는 뜻으로, 신탁 전세사기는 신탁회사가 등기부등본에 등장하는 형태임.

5. 전세거래를 할 때 대부분 부동산 중개사무소를 끼고 하면서, 해당 주택의 등기부등본을 떼어보게 됨. 

6. 이 등기부등본에는 갑구와 을구라는 것이 있고, 갑구에는 소유권과 관련된 사항이, 을구에는 소유권 이외의 사항이 기재되어 있음.

7. 신탁은 갑구에 기재가 되는데, 신탁은 소유권과 관련된 사항이기 때문임.

8. 우선 신탁을 하는 주체를 위탁자라고 하고, 위탁자가 신탁을 함에 따라 신탁을 받는 주체는 신탁회사임.

9. 즉, 처음에 해당 주택을 소유하고 있는 자(이하 "기존 소유자")가 신탁회사에게 본인이 소유하고 있던 주택을 신탁하고, 신탁회사가 이를 신탁받게 되면, 신탁법상 대내외적인 해당 목적물의 소유권자가 신탁회사로 바뀌게 됨.

신탁법

10. 신탁회사는 신탁을 받음에 따라 신탁재산에 대한 권리, 의무의 귀속주체가 되고, 신탁재산의 관리, 처분 등을 할 권한이 생기게 됨. 즉, 해당 주택의 기존 소유자가 관리, 처분을 할 권한이 없고, 신탁회사에게 이러한 권한이 있는 것임.

11. 다만, 위 31조 단서에서 볼 수 있듯이 신탁행위로 이를 제한할 수 있다고 되어 있는데, 만약 개별 신탁계약서에 관리권한 등을 위탁자에게 남겨두게 할 수 있고, 위탁자가 이를 토대로 분양 또는 임대를 하여 분양수입금 또는 임차보증금/임대료를 수취할 수도 있음.

12. 이러한 개별 신탁계약들도 등기가 되기 때문에 신탁이 된 부동산에 대하여 임대차를 하려는 경우에, 등기소에서 신탁원부를 떼서 봐야함. 하지만 일반인들은 신탁원부를 떼는 것도 귀찮을 뿐더러, 신탁원부를 뗀다고 해서 이를 해석하기도 어려움.

13. 신탁원부에는 해당 부동산이 신탁되면서 개별 권리관계들이 나와있고, 대부분 기존 소유주가 위탁자, 신탁사가 신탁회사, 기존 소유주에게 돈을 빌려준 우선수익자들이 나와있을 것임. 우선수익자는 금융기관일 것이고, 금융기관은 해당 주택을 담보로 위탁자에게 돈을 빌려준 것임. 즉, 원칙적으로 위탁자가 돈 빌린 것을 갚기 전까지는 해당 주택에 대해서 함부로 할 수 없는 것임. 만약, 위탁자가 돈을 갚지 못하게 되면 우선수익자인 개별 금융기관들은 신탁재산인 해당 주택에 대하여 공매처분을 신탁회사에 요청하게 되고, 신탁회사는 공매요청에 따라 해당 주택을 공매처리할 것임.

14. 해당 주택이 공매절차에 들어가게 되면, 이는 온비드를 공매사이트를 통하여 공매가 진행되게 되고, 공매절차를 통해 낙찰자가 생기게 되면, 낙찰자가 해당 주택을 적법, 유효하게 취득하게 됨. 이때 낙찰자는 기존 소유자와 임차인 사이에 체결한 임대차계약관계를 원칙적으로 승계하지 않음(만약 개별 신탁계약서에 임대권한이 신탁회사에게 있고, 신탁회사가 임대보증금 등을 수취하고, 임대차계약의 체결주체에 신탁회사가 있다면 낙찰자는 임대차계약관계를 승계하게 됨).

15. 따라서, 대부분의 경우에는 낙찰받은 낙찰자가 임차인에게 퇴거요청을 할 수 있고, 임차인은 불법점유자이기 때문에 소송으로 가게 되면 지게 될 것임. 즉, 임차인은 위탁자에게 임대보증금 반환을 청구할 수 있는 것이고, 새로운 낙찰자에게 청구할 권리는 없음. 하지만 위탁자는 이미 개털인 상황이 많을 것이므로, 임차인은 이미 납부한 임대보증금도 날리고, 그 즉시 나가지 않는 경우, 새로운 낙찰자에게 임대료 상당의 손해배상금을 납부하여야 함(불법점유자이므로).

16. 신탁부동산 사기는 위와 같은 구조로 짜이게 됨. 많은 사람들이 법적 지식이 부족하다보니, 신탁이 뭔지, 신탁원부가 뭔지를 전혀 모르기 때문에 공인중개사가 이를 조력해주어야 하는데, 공인중개사도 사기를 당하고 있는 실정임.

17. 부동산은 많은 사람들의 목돈이 들어가므로, 변호사의 조력을 받는 것이 좋아보임.