준공 후 미분양 근황(Feat. 미분양 담보대출, 지식산업센터, PF부실, 신동아건설)

1. 최근 지방을 중심으로 악성 미분양이 증가하고 있음.

2. 악성 미분양은 건물이 준공이 되었는데도 불구하고 분양이 되지 않는 상태를 의미함.

3. 대부분의 PF는 건물에 대한 착공을 하고 난 뒤에 바로 분양을 시작하여 그 분양대금으로 건설사도 돈을 주고, PF대주들에 대한 원리금 등을 갚아나가는 구조로 설계됨,

4. 그리고 많은 사업장에 시공사의 책임준공확약이 걸려있기 때문에 시공사는 돈을 못받더라도 일단 울며겨자먹기로 건물 준공을 하여야 함.

5. 중간에 시공사가 뻗는 경우도 있지만, 시공사가 공사대금을 다 완납받지 못했음에도 불구하고 건물에 대한 공사를 완료한 경우가 있음.

6. 이 경우 건물 중에 분양되지 않고 여전히 미분양 상태로 남아있는 물건이 있는 상태를 악성 미분양 상태라고 의미함.

7. 이때 흔히 알고 있는 "살아보고 결정하세요" "계약금 중 10%만 필요" 등 각종 할인분양 정책들이 난무하게 됨.

8. 해당 사업장에서 돌아가는 돈이 없기 때문에 최대한 들어오는 돈을 만들려고 노력하는 것임.

9. 만약 해당 사업장의 남은 미분양 물건들이 나름 사업성이 있다고 판단이 되면, 미분양 담보대출 시장이 열림. 미분양 물건들을 담보로 잡고 새로운 대출을 일으켜서 그 대출금으로 미지급 공사대금이나 잔여 PF 대주들이 원리금을 상환시키는 것임.

10. 하지만 지식산업센터 등 분양이 되지 않거나, 분양이 되더라도 대규모 공실인 경우에는 미분양 담보대출 시장도 잘 열리지 않음. 미분양 담보대출의 대주들도 담보력을 평가하는데 담보가 약하다고 평가하기 때문임.

11. 악성 미분양 사업장들은 건설사가 건설대금을 받지 못하고, PF대주들에게는 여전히 연체이자가 쌓여가는 상황일 것임.

12. 준공을 했지만 건설대금을 완납받지 못한 건설사와 PF 대주들간에 시행사를 오체분시하여 어떻게든 미지급 공사대금과 원리금(연체이자 포함)을 받으려고 짱구를 굴리고 있는 상황임.

13. 이러한 사업장들이 많아지면 시공사 특성상 하도급대금을 주어야 할 일이 많기 때문에 부도나 파산으로 이어질 가능성이 높아지는 것임.

14. 그래서 최근 중견건설사인 신동아건설을 포함하여 시공사의 부도가 많아지고 있는 것임.