2025년 한국 부동산(주택)시장의 향방(Feat. 지방부동산, 서울부동산, 취약가구)

1. 2025년 한국 주택시장의 방향은 어떻게 될지에 대해서 알아보고자 함.

2. 어떠한 방향에 대해서 논의를 할 때는 직감도 어느정도 중요하지만, 그것보다는 Data를 바탕으로 한 분석이 더 타율이 높음.

 

3. 위는 한국은행에서 발표한 자료인데. 참고 1-2를 보면 DTA가 100을 넘어가면서 DSR이 40이 넘어가는 가구가 3.2%나 됨.

4. 3.2%가 작은 숫자로 보이지만, 실제로 그 숫자는 많고, 거기에 연계되는 부분들이 많기 때문에 큰 숫자임. 그것도 고위험가구만 추려도 그정도라는 것임.

5. DSR이 40%가 넘어간다는 것은 본인 소득대비 40% 이상을 원리금 상환에 쓰고 있다는 것이고, DTA가 100%가 넘어간다는 것은 자산보다 부채가 많다는 것을 의미함. 즉, 자산을 처분해도 부채를 갚지 못하는 상황인 것.

6. 위 3.2%는 가구소득의 40% 이상을 원리금 상환에 사용하고 있고, 해당 부동산을 처분하더라도 빚을 완전히 끄지 못함.

7. 이러한 경우, 가구 구성원 중 1인이라도 소득창출을 하지 못하는 경우, 원리금 상환 압박이 더욱 커지면서 최종적으로는 원리금상환을 하지 못하여 해당 주택이 경매로 나올 가능성이 높음.

8. 경매로 나가게 되면 시중에서 팔때보다 더욱 더 낮은 헐값에 팔리기 때문에 최종적으로 이러한 가구는 빚만 남고, 자산은 없는 형태로 귀착될 가능성이 있음.

9. 특히 이제 올해 7월부터 스트레스 DSR을 하기 때문에 낮은 금리로 대환을 하려고 하는 경우에도, 대출이 안나올 확률이 높음. 이러한 경우 고금리로 빌린 기존 대출을 연장하거나, 연장이 거부된다면 사채로 몰리게 될 것임.

10. 현재 가계부채는 심각한 수준으로 정부는 여기서 더 가계부채를 늘려줄 생각도 없고, 국제협약인 바젤협약도 맞춰야 하기 때문에 가계부채는 더 늘어날 수 없을 것임.

11. 2025년, 2026년에는 상환여력이 없어진 지방 및 애매한 수도권(인천 등)에 소재한 주택들이 경매에 쏟아져 나올 것으로 보임.