자영업자 근황 및 건물가격에 영향?(Feat. IMF, 금융위기, 소비패턴 변화 분석 등)

1. 2025년이 채 3개월이 흐르기 전에 자영업자가 20만명이 폐업한 것으로 나타남.

2. 2024년 9월에 575만명이였던 자영업자가 2025년 1월에 550만명이 되었음.

3. 무려 25만명이 감소한 것임.

4. 이는 IMF와 금융위기 때보다 적은 자영업자 수임.

5. 현재 자영업이 본질적으로 이렇게 힘든 이유는 (1)고금리 기조에 따른 내수 약화 (2)국가 간 무역장벽으로 인한 대내외적 불확실성 증가 (3)한국 사람들의 소비패턴 변화가 있음.

6. 그 중 (3)소비패턴 변화와 관련해서 가장 큰 변화가 있었음. 한국 사람들의 소비방식이 기존에는 오프라인이 압도적으로 많았는데, 스마트폰 보급이 확대되면서 많은 사람들이 온라인으로 직접 쇼핑을 하기 시작했고(온라인 접근매체에 대한 접근성이 획기적으로 증가함에 따라), 최근에는 쿠팡 등 물류의 발전으로 인하여 당일 저녁에 주문을 해도 다음 날 새벽에 도착하는 획기적인 시간단축으로 인해 마트 등 오프라인 매장 등에 대한 방문도 현저하게 줄었음.

7. 그 증거가 국내 2위의 대형마트인 홈플러스의 몰락임.

8. 사람들은 더 이상 대형마트에서 많은 양을 Bulk로 구매하지 않게 되었고, 그 정도로 큰 규모를 구입할 때는 대형마트보다는 코스트코와 같이 규모의 경제가 확실하게 일어나는 초대형 창고형 마트를 가게 됨. 이마트는 홈플러스와 다르게 이러한 초대형 창고형 마트도 있어서 어느정도 방어가 되고 있는 것으로 보임.

9. 사람들의 소비가 쿠팡, 창고형 초대형 마트, 백화점 정도로 3분되고 있음.

10. 저렴하고, 빠른 건 쿠팡으로, 많이 살 것은 창고형 초대형 마트로, 소확행과 같이 가치있는 소비는 백화점에서 이루어지고 있음.

11. 위와 같이 적은 돈을 쓰더라도 가치있는 소비는 백화점에서 이루어지고 있음을 알 수 있음.

12. 또한, 요리경연프로그램의 인기에 따라 사람들이 더 이상 예전처럼 외식만을 하지 않고, 쿠팡으로 재료를 직접 사서 본인이 직접 요리를 해먹는 경우도 많아짐. 특히 유튜브 등에 레시피가 있어서 이러한 조리활동이 큰 어려움 없이 이루어지고 있음.

13. 조미료, 식재료 등을 전문적으로 만드는 회사들은 이러한 문화덕에 매출이 늘어나고 있음.

14. 대표적인 기업이 청정원을 품고 있는 주식회사 대상임.

15. 대상은 불경기였던 2024년에도 매출과 영업이익이 증가함.

16. 앞으로 이러한 흐름은 거스를 수 없는 흐름으로 장기간 지속될 것으로 보임. 자영업자 타격에 따라 요지에 있지 않은(이면도로에 있는) 건물들도 타격을 받을 것임.

17. 건물가격은 월세수익률과 지대(토지의 가격)로 결정이 되는데, 월세수익률은 잘 오르고 있지 않음. 다만, 요지에 있는 건물들은 월세수익률에도 불구하고 해당 건물이 있는 토지의 가격이 올라감에 따라 전체 건물의 가격은 올라갈 가능성이 있음.

18. 대표적으로 압구정의 월세수익률이 그리 높지 않지만, 압구정 자체의 땅값이 올라가다보니 건물가격이 올라가고 있음.