손피거래란 무엇인가(Feat. 양도소득세, 기재부 유권해석, 국세청 등)

1. 최근 분양권 거래를 함에 있어서 손피거래라는 단어들이 등장함.

2. 손피거래는 손에 남는 프리미엄 거래의 약자로, 실제로 매도인의 계좌에 입금되는 프리미엄  액수를 의미함.

3. 즉, 세금 등을 제하고 남은 프리미엄 액수가 매도인 계좌로 그대로 들어오는 거래를 의미함.

4. 결국에는 그럼 분양권을 최초 분양대금보다 높게 거래할 경우에는 프리미엄이 붙게 되는데, 이러한 프리미엄을 돈을 받고 매도인이 팔게 되면 이에 대하여 양도소득세를 냈어야 함.

5. 손피거래는 이러한 양도소득세를 매도인이 아닌 매수인이 내는 거래를 의미함. 즉, 법상 양도소득세 납부의무자는 매도인인데, 매수인이 대신 내기로 하는 거래인 것임.

6. 그런데 최근 국세청 조세정책과에서 이에 대하여 유권해석을 내놓아서 시장에 파장이 있을 것으로 보임.

7. 유권해석은 유관 국가기관이 내놓는 해석을 의미하고, 이러한 해석이 사법상 구속력을 가지고 있지는 않지만, 추후 사법부에서 판단을 할 때 참고하기도 하고, 사법부의 판단이 있기 전에는 유관기관은 이러한 해석을 근거로 과세처분 등을 하기 때문에 주의깊게 살펴보아야 할 필요가 있음.

8. 기재부는 매수자가 손피거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우에는 매수자가 부담하는 양도소득세 역시 전부 양도가액에 합산하여야 한다고 판단함.

9. 즉, 매수자가 대신하여 내준 세금 역시 양도가액에 합산해야 하고, 그 합산된 양도가액을 기준으로 양도차익을 계산해서 양도소득세를 산출해야 한다는 것임.

1. 사실관계  ○아파트 분양권 전매계약 체결하며 특약사항으로 해당 거래에서 발생하는 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정   - 양도가액에 포함하여야할 양도소득세(x)가 계산방법에 따라 아래와 같이 금액 차이가 발생함         * 2020.12.31. 이전 취득한 분양권의 2년 내 단기양도(40%), 지방소득세(4%) 포함   (1안) 최초 1회에 한정하여 계산 : 7,700,000원      (20,000,000원 – 2,500,000원) × 44% = 7,700,000원    ⇒ (20,000,000원 + 7,700,000원-2,500,000원) × 44% = 11,088,000원    (2안) 계속적으로 재계산 : 13,750,000원      (20,000,000원 + x – 2,500,000원) × 44% = x      [(20,000,000원 – 2,500,000원) × 44%] / (1 - 44%) = 13,750,000원    ⇒ (20,000,000원 + 13,750,000원-2,500,000원) × 44% = 13,750,000원

10. 위와 같은 질의에서 기재부는 (2안)이 타당하다는 결론을 내렸고, (2안)의 적용은 기재부의 본 유권해석 발표 이후 양도분부터 적용된다고 해석함.

11. 따라서 위 (2안)의 계산방식처럼 x값을 계산해야 하며, 양수인이 양도소득세를 대납하고자 하는 경우, 위와 같은 산식으로 산출된 x를 대신 납부해야하는 것임.