부동산 PF 시공사 '책임준공' 채무인수 범위, 자본비율 따라 달라진다 (모범규준 해설 및 맹점)

1. 고금리, 고환율, 공사비 급등 등에 따라 망가지는 PF 현장이 급속도로 늘어나고 있음.

2. PF 시장이 망가진다는 것은 분양이 되지 않는다는 것도 있지만, 시공사가 정해진 준공기일 내에 시공을 완료하지 못하는 것도 있음.

3. 시공사는 통상 PF 대출약정시 책임준공을 못할 경우 대출원리금 전부를 떠안게되는 채무인수 확약을 걸어주게 됨.

4. 대주단은 우량 시공사의 신용을 보고 딜을 진행함.

5. 최근에는 시공사가 이렇게 책임준공기한 내에 공기를 맞추지 못하자 채무전액을 인수하게 되는 일이 종종 발생함.

6. 우량 시공사인 롯데도 이러한 우발채무로 인해 부도설까지 돌고 있는 것임.

7. 시공사가 전체 사업장의 리스크를 다 떠앉는 구조를 바꾸기 위해서 모범규준이 나옴.

<책임준공확약 PF대출 관련 업무처리 모범규준> 제6조(채무인수비율) 금융회사는 책임준공 기한 경과 일수에 따라 시공사의 채무인수비율을 선형적으로 차등화하는 한편, PF 사업의 자본비율 수준을 고려하여 아래의 각 호에 따라 시공사의 채무인수비율을 다르게 적용한다.    1. PF 사업의 자본비율이 20%미만인 경우 경과일수×1/90로 산정한다. 단, 당사자간 합의를 통해 경과일수×1/90 미만으로 할 수 있다.     2. PF 사업의 자본비율이 20%이상 40%미만인 경우 경과일수×1/90보다 완화된 비율을 적용하되 세부 비율은 계약 당사자간 합의로 결정하며, 이 경우에도 채무인수 기간(90일) 만료 시 시공사의 채무인수비율은 100%가 되어야 한다. 다만, 당사자간 합의가 있을 경우 채무인수 기간은 90일을 초과할 수 있다.    3. PF 사업의 자본비율이 40%이상인 경우 금융회사는 시공사의 채무인수를 면제한다. 단, 시공사의 결정으로 면제하지 않기로 한 경우에는 면제하지 않을 수 있다.

8. 위가 관련 모범규준인데, 보면 알 수 있듯이 사업장의 자본비율에 따라서 자본비율이 높으면 높을수록 시공사가 떠앉게 되는 채무인수 비율을 선형적으로 낮게 설정할 수 있게 해둠.

9. 근데 특이한게 2호를 보면, 원래 기한에서 90일이 지나게 되면 100%를 다 떠앉게 되는 구조라 1호와 해석에 있어서 문제가 생김[변호사의 해석].

10. 조문 취지 자체가 사업장 자기자본비율이 올라가면 올라갈 수록 시공사가 인수하게 되는 채무의 비율을 낮춰주는 것이 취지인데, 2호는 90일이 만료되면 다 인수하게 되는 구조인데, 1호에는 그러한 조문이 없는 것임. 어떻게 보면 2호가 더 우량사업장인데 시공사에게 더 가혹하게 설정되어 있는 것임 [변호사의 해석].

11. 이는 모범규준 제정 당시 충분한 논의없이 빠르게 조문을 만드느라 제정실수가 조금 있었던 거 같음. 전체적인 조문 취지로 보았을 때에는 1호도 단서가 생략되어 있는 것으로 보는 것이 합리적임. 자본비율이 20% 미만인 사업장의 경우에도 준공기한부터 90일이 지나면 100% 채무인수를 하게 되는 구조로 보는 것이 합리적인 해석임[변호사의 해석].

12. 시공사 뿐만 아니라 신탁사도 미준공시 패널티가 있는데, 이에 대해서는 다음 글에서 알아보고자 함.