PFV는 주택법상 주택법상 주택건설사업을 시행할 수 있을까(Feat. 주택법 등)

1. PFV는 프로젝트금융투자회사로, 특정 요건을 갖추게 되면 세금 관련해서 혜택을 받는 명목상 회사(Paper Company)임.

2. 이러한 PFV가 주택법상 주택건설사업을 시행사로서 시행을 할 수 있는지가 문제되기도 해서, 관련 법령들을 살펴보고자 함.

<주택법> 제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 2. 한국토지주택공사 3. 지방공사 4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인 5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다) 6. 근로자를 고용하는 자(제5조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 “고용자”라 한다) ② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 등록의 기준ㆍ절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  제5조(공동사업주체) ① 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제4조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 제4조에 따라 등록을 한 자(이하 “등록사업자”라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다. ② 제11조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자(지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다. ③ 고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다. ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 공동사업주체 간의 구체적인 업무ㆍ비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정하는 범위에서 당사자 간의 협약에 따른다. <시행령> 제14조(주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) ① 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대수를 말한다. 1. 단독주택의 경우: 20호 2. 공동주택의 경우: 20세대. 다만, 도시형 생활주택(제10조제2항제1호의 경우를 포함한다)은 30세대로 한다. ② 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 면적”이란 1만제곱미터를 말한다. ③ 법 제4조에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 이 경우 하나의 사업자가 주택건설사업과 대지조성사업을 함께 할 때에는 제1호 및 제3호의 기준은 중복하여 적용하지 아니한다. <개정 2017. 6. 2., 2018. 12. 11.> 1. 자본금: 3억원(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상 2. 다음 각 목의 구분에 따른 기술인력 가. 주택건설사업: 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 건축 분야 기술인 1명 이상 나. 대지조성사업: 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 토목 분야 기술인 1명 이상 3. 사무실면적: 사업의 수행에 필요한 사무장비를 갖출 수 있는 면적 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자본금, 기술인력 또는 사무실면적을 제3항 각 호의 기준에 포함하여 산정한다. 1. 「건설산업기본법」 제9조에 따라 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업만 해당한다)의 등록을 한 자가 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 경우: 이미 보유하고 있는 자본금, 기술인력 및 사무실면적 2. 위탁관리 부동산투자회사(「부동산투자회사법」 제2조제1호나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다)가 주택건설사업의 등록을 하려는 경우: 같은 법 제22조의2제1항에 따라 해당 부동산투자회사가 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁한 자산관리회사(같은 법 제2조제5호에 따른 자산관리회사를 말한다. 이하 같다)가 보유하고 있는 기술인력 및 사무실면적

3. 위는 주택법으로, 주택건설사업과 관련한 사항들이 규정되어 있음.

4. 특정 호수 이상으로 주택건설사업을 시행하려는 자는 원칙적으로 국토교통부장관에게 등록하여야 함. 주택법 4조 1항 각호에 예외사유들이 있는데, 그 예외사유들은 제외하고는 등록하여야 함.

5. 따라서 PFV가 주택법상 주택건설사업자로 등록하기 위해서는 아래와 같은 요건을 "모두" 갖추어야 함.

1. 자본금: 3억원(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상 2. 다음 각 목의 구분에 따른 기술인력 가. 주택건설사업: 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 건축 분야 기술인 1명 이상 나. 대지조성사업: 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 토목 분야 기술인 1명 이상 3. 사무실면적: 사업의 수행에 필요한 사무장비를 갖출 수 있는 면적

6. 하지만 PFV는 명목상 회사이기 때문에, PFV로 인정받기 위해서는 아래와 같은 요건이 필요함.

<조세특례제한법> 제104조의31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제) ① 「법인세법」 제51조의2제1항제1호부터 제8호까지의 규정에 따른 투자회사와 유사한 투자회사로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 법인이 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도에 대하여 대통령령으로 정하는 배당가능이익(이하 이 조에서 “배당가능이익”이라 한다)의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액(이하 이 조에서 “배당금액”이라 한다)은 해당 배당을 결의한 잉여금 처분의 대상이 되는 사업연도의 소득금액에서 공제한다. <개정 2022. 12. 31.> 1. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것 2. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것 3. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것 4. 「상법」이나 그 밖의 법률의 규정에 따른 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것 5. 발기인이 「기업구조조정투자회사법」 제4조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하고 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것 6. 이사가 「기업구조조정투자회사법」 제12조 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것 7. 감사는 「기업구조조정투자회사법」 제17조에 적합할 것. 이 경우 “기업구조조정투자회사”는 “회사”로 본다. 8. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것 ② 「법인세법」 제51조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. ③ 제1항을 적용할 때 배당금액이 해당 사업연도의 소득금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액(이하 이 조에서 “초과배당금액”이라 한다)은 해당 사업연도의 다음 사업연도 개시일부터 5년 이내에 끝나는 각 사업연도로 이월하여 그 이월된 사업연도의 소득금액에서 공제할 수 있다. 다만, 내국법인이 이월된 사업연도에 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당하지 아니하는 경우에는 그 초과배당금액을 공제하지 아니한다. <신설 2022. 12. 31.> ④ 제3항 본문에 따라 이월된 초과배당금액을 해당 사업연도의 소득금액에서 공제하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따라 공제한다. <신설 2022. 12. 31.> 1. 이월된 초과배당금액을 해당 사업연도의 배당금액보다 먼저 공제할 것 2. 이월된 초과배당금액이 둘 이상인 경우에는 먼저 발생한 초과배당금액부터 공제할 것 ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득공제신청을 하여야 한다. <개정 2022. 12. 31.>

7. 위와 같이 PFV는 본점 외의 영업소를 설치하면 안되고, 직원과 상근하는 임원을 두면 안됨. 만약에 이러한 요건을 갖추지 아니한 경우, 100분의 90 이상을 배당한 경우에도 동 배당금액에 대해서 사업연도의 소득금액에서 공제되지 아니함. 즉, PFV의 설립목적이 날아가게 됨.

8. 따라서 PFV 설립목적도 달성하면서, PFV가 주택건설사업의 단독 등록사업자로 되기 위하여는 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하면서 직원과 상근 임원을 두지 않으면서, 건축 분야 기술인 1명 이상을 두어야 함. 즉, 건축 분야 기술인 1명 이상이 PFV의 직원이나 상근 임원이 아니여야 하고, 비상근 임원인 경우에 한하여 PFV가 단독으로 등록주택건설사업자가 될 수 있을 것으로 보임.

9. 다른 경우로, PFV가 등록사업자와 주택법 제5조의 공동사업주체가 될 가능성도 있는데, 그 경우 PFV는 "토지소유자"여야 하고, 토지의 소유권은 민법상 원칙에 따라 이전등기를 한 경우에 토지소유자가 됨(민법 제186조).

10. 따라서 등록사업자와 공동사업주체가 되기 위해서는 사업계획승인을 신청하기 전에 공동사업주체가 토지의 소유권을 확보하고 있어야 함. 여기서 확보의 의미는 소유권의 온전한 향유를 의미하므로, 그 등기까지 완료된 시기로 봄이 타당함.

11. 종합하여 보면, PFV가 세금혜택을 받는 조건을 유지하면서 주택건설사업의 공동사업주체로 인정받기 위해서는 다른  등록사업자와 공동으로 공동사업주체로 들어가는 것이 좋아보이며, 이 경우에 토지소유권을 PFV가 100% 다 확보한 상태에서 주택법상 등록사업자와 공동시행사로서 그 승인권자에게 주택건설사업계획 승인의 신청을 하여야 할 것으로 보임.