경매절차에서 매각불허가결정이란 무엇인가(Feat. 매각불허가신청사유, 임대차, 임차인 등)

1. 경매를 진행하면, 마지막 단계에서 매각허가결정과 매각불허가결정이 있음.

2. 최고금액낙찰자가 정해지고 나면, 법원에서 해당 물건의 매각허가결정과 매각불허가결정을 하게 됨.

3. 그 중 매각불허가결정사유들을 알아보고자 함. 이는 민사집행법에 규정되어 있음.

4. 위는 매각허가에 대한 이의신청사유로, 낙찰자 등 이해관계자가 법원의 매각허가결정에 대하여 이의신청을 하면 법원에서 매각불허가결정을 할 수 있는 사유들임.

5. 이 중 5.와 6.이 핵심임.

6. 낙찰자가 낙찰을 받았는데, 해당 물건에 대해서 예상하지 못한 권리관계가 있었던 경우 마지막으로 할 수 있는 조치는 법원의 매각허가결정에 대해서 이의신청을 하는 방법밖에 없음.

7. 만약, 이러한 이의신청이 받아들여지지 않으면, 낙찰자는 낙찰보증금을 포기하거나, 아니면 낙찰대금을 다 내고, 기존의 권리관계를 다 떠안아야함.

8. 양자 모두 낙찰자에게는 뼈가 아프니, 이의신청을 해서 매각불허가결정을 받고, 입찰보증금을 돌려받는 게 가장 베스트임.

9. 경매 관련 현황조사서에 임차인의 성명, 점유여부, 전입시기 등만 나와있고, 임대차계약의 임대기간, 보증금 등이 나와있지 않다면 이것만으로 매각불허가결정사유가 될까?

10. 답은 그렇지 않다임. 위를 보면, 임대차관계의 구체적인 내용이 없다고 하더라도, 전입일, 점유여부, 전입여부 등이 충분히 나와있기 때문에, 임대기간과 임대보증금이 경매절차에서 현출되어있지 않다고 하더라도 매각물건명세서의 중대한 흠이거나 부동산에 관한 중대한 권리관계까 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 것이라고 할 수 없기 때문임.

11. 이미 임차인의 존재여부, 전입여부, 전입시기 등이 나와있다면 낙찰자는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 알고 있었던 것이므로, 이를 이유로 매각불허가결정을 받아내는 것은 쉽지 않음.

12. 경매는 다소 싼값에 해당 물건을 살 수 있는 대신 많은 위험이 도사리고 있으므로 항상 주의가 필요함.