건물(빌딩) 매매시 임차인의 동의를 받아야할까?(Feat. 대항력, 면책적 채무인수 등)

1. 건물매매를 하는 경우, 매도인과 매수인만 신경쓰는 경우가 많음.

2. 하지만, 건물의 가액이 커질수록 임차인을 더 많이 신경써야 함.

3. 임차인 관련된 사기도 많기도 해서, 임대차계약도 꼼꼼하게 봐야하고, 그러한 내용을 매매계약서에 잘 녹여야함.

4. 대표적인 이슈 중 건물매매계약을 할 때 임차인한테 동의서를 징구받아야 하는지에 대해서 알아보고자 함.

5. 결론은 반드시 받아야 하는 것은 아니지만, 매도인 입장에서 아무런 부담도 없게 EXIT 하고 싶다면 각 임차인으로부터 면책적 채무인수에 관한 동의서를 징구하는 것이 좋음.

6. 임차인 입장에서는 채무자가 매도인에서 매수인으로 바뀌는 것이기 때문에, 생각보다 큰 변화임. 본인의 임대차보증금을 돌려주는 사람이 바뀌는 것이기 때문. 생각해보면, 내 채무자가 바뀌는 건데, 갑자기 신용불량채무자로 바뀌면 여간 골치 아픈 게 아니기 때문.

7. 상가건물임대차보호법상 매수인은 기존 매도인의 임대차관계를 포괄승계하게 되어있는데, 그렇다고 해서 매도인의 채무가 자연히 소멸하는 것은 아님(임차인이 대항력이 없을 수도 있음).

1. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.

8. 위는 대법원 판례인데, 임차인의 면책적 채무인수에 관한 동의의 의사표시를 쉽게 단정하여서는 아니된다고 설시하고 있음.

9. 따라서 매도인 입장에서는 본인이 건물 매매에 따라 완벽하게 임차인으로부터의 관계에서 벗어나고 싶다면 건물매매 및 면책적 채무인수에 관한 동의서를 각 임차인으로부터 징구하는 것이 바람직함.