2025. 3. 12. 16:44ㆍ카테고리 없음
1. 부동산 개발사업을 하다보면, 부가가치세 환급금 청구권이라는 용어가 많이 등장함.
2. 통상, 부동산개발사업의 경우, 신탁사에게 토지를 신탁하고 개발하는 경우가 많은데, 여러 개발방식이 존재하고, 대표적인 것이 부동산담보신탁과 자금관리대리사무를 결합한 조합과 관리형토지신탁방식이 있음.
3. 양자 모두 매한가지로 토지주가 본인의 토지를 신탁회사에게 위탁하고, 신탁회사는 이를 신탁받아 개발사업하는 동안 해당 토지를 관리하는 것임.
4. 이러한 부동산개발사업은 사실 "분양"이라는 시점 전에는 매출세액보다 매입세액이 클 수 밖에 없음. 분양을 해야 기본적으로 매출이 발생을 하게 되고, 분양 전에는 사실 비용밖에 없음.
5. 이러한 개발사업의 특징 때문에, 과세관청에서는 미리 부가가치세를 환급해줌. 즉 이러한 환급을 요청할 수 있는 권리가 부가가치세 환급금 청구권이고, 이러한 권리는 위탁자인 토지주가 과세관청에 대하여 가지는 권리임.
6. 통상 신탁방식으로 개발사업을 하게 되면, 해당 권리를 위탁자가 신탁회사에게 양도하고, 신탁회사가 과세관청으로 해당 금원을 수취하여, 그 금원을 개발사업의 비용으로 사용함.
7. 하지만, 부가가치세 환급금 청구권은 사실 토지주가 부가가치세를 납부하였다는 것을 전제로 미리 환급을 해주는 것이기 때문에 사업이 종료된 경우 해당 세금을 실제로 납부의무를 지는 위탁자가 내야 함.
8. 일부 위탁자들은 “불공정한 신탁계약에 따라 부가세 환급금 청구권을 신탁사에 양도한 상황에서 사실상 ‘우월적 지위’를 가지고 있는 신탁사가 위험성 고지도 없이 부가세 환급금을 써놓고 위탁자 개인재산으로 부가세 납부를 충당하게끔 떠넘기고 있다”며 반발하고 있음.
9. “부가세 환급금은 통상적으로 신탁재산 계정을 통해 받고 신탁사업 사업비나 경비로 사용할 수 있다”면서 “(논란이 된 사업장처럼) 사업이 잘못돼 수익이 남지 않았을 때 부가세 환급받은 것을 문제 삼는다면, 반대로 사업이 잘 돼 수익이 남으면 그 수익을 다 가져가지 않느냐”는 논리로 반문함.
10. 양자의 말 모두 어느정도는 일리가 있지만, 신탁사업의 위험성을 어느정도로 볼 것인지, 부가가치세 납부의무를 지는 者를 누구로 특정할 것인지에 대한 문제가 남아있음.
11. 위탁자가 부동산개발사업에 필요한 자금조달을 하는 관리형토지신탁의 경우 현행 부가가치세법에서는 수탁자가 아닌 위탁자를 부가가치세의 납세의무자로 정하고 있기는 함.