스트레스 DSR 근황(Feat. 2025년 7월)

1. 주택가격이 주춤하고 있음. 거래량도 급감하고 있고, 곧 다가올 스트레스 DSR의 시행은 서울 주요지역을 제외한 나머지 지역들의 가격하락압박을 더욱 강화할 것으로 보임.

2. 이에 DSR 및 스트레스 DSR에 대해서 알아보고자 함.

3. DSR은 총부채원리금상환비율을 의미하고, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출함.

4. 여기서 분모에 들어가는 연간 소득은 세전 소득 기준으로, 세후 소득을 기준으로 하는 것보다는 널럴한 편임.

5. 현재는 정책자금으로 분류되는 전세대출이 DSR에 포함되어 있지 않으며, 기타 중도금 대출, 이주비 대출 등이 DSR 산정에 기준이 되는 대출에 포함되어 있지 않음. 

6. 현재는 가계 대출 신청시 DSR 40% 정도가 시행중임.

7. 즉 세전연간소득의 40% 이상을 대출원리금 등으로 나갈 수 없게 대출을 하지 않는다는 의미임.

8. DSR에 전세대출이랑 이주비 대출 등을 포함하게 되면, 한계에 봉착하는 가구들이 많을 것으로 보이고, 전세대출이 안나옴에 따라 전세가격이 일부 주춤할 수 있을 것으로 보임. 통상 전세대출은 정책자금적 대출로 보통의 신용대출보다 상당히 저리로 받을 수 있다는 점에서 부동산시장의 하방으로 작용해왔음.

9. 이제 곧 전세계약이 만료되거나 하는 임차인은 DSR을 잘 살펴봐서 다음 갱신계약때 전세대출이 축소될 수 있기 때문에 유의해서 지켜봐야 할 듯함.

10. 1주택 + 1전세자가 가장 타격을 입을 듯함. 한 곳에서는 전세자금대출을 받아서 전세로 살면서, 다른 지역은 잔금대출 등을 받아서 주택을 취득한 者는 25년 7월에 있을 스트레스DSR에 많은 타격을 입게 될 것임. 왜냐하면 기존에는 전세자금대출이 DSR 산정에 포함되지 않았으나 올해 7월부터는 갱신되는 전세자금대출도 DSR에 포함해서 산정되기 때문에 원래는 산정되지 않았던 전세자금대출이 포섭됨에 따라 한도가 많이 줄어들 것이고, 한도가 줄어든다는 것은 원금상환을 해야한다는 것임. 재무계획을 잘 짜길 바람.