전세대출을 받기 위해서는 전입신고가 필요할까?(Feat. 대항력, 우선변제효)

1. 사회초년생들은 전세대출을 받을 일이 많을 것임.

2. 대부분의 사회초년생들이 전세대출을 받아서 독립을 할 것이기 때문임,.

3. 사회초년생, 신혼부부들이 전세대출을 받을 때 법률적인 도움이 되길 바라는 마음에서 본 글을 작성함.

4. 우선 시중은행 등에서 전세대출을 받으려면 해당 주택에 전입신고를 할 수 있어야함.

5. 그 이유는 전입신고를 해야 법상 대항력이 발생하고, 전입신고 후 주택을 인도받아 살아야함.

6. 주택의 인도, 전입신고를 확보하면 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 발생하는 것이고, 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생함. 다만, 대항력의 경우 전입신고와 주택의 인도를 모두 맞춘 이후 그 익일에 발생하므로 이는 주의할 필요가 있음. 그 날 바로 생기는 것이 아님.

여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

7. 우선변제권의 발생시기는 아래와 같음.

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

8. 전입신고에 따라 수반되는 이러한 법률효력으로 인하여 전세자금대출 금융기관은 전세입자에게 "전입"을 조건으로 대출을 해줄 수 밖에 없는 것임.

9. 전세대출금융기관 입장에서는 결국 추후에 본인이 세입자에게 대출해준 대출금을 재원으로 해서 나중에 원금을 받아야하는데, 그 사이에 전세입자가 살고있는 주택이 경매 등으로 넘어가도 세입자가 우선변제권/대항력 등을 주장하며 회수를 할 수 있는 구조를 만들어두어야 하기 때문임.

10. 통상 전세대출금융기관은 전세입자의 전세보증금반환청구권에 대해서 질권도 설정하고, 해당 질권설정에 대해서 집주인의 확정일자 있는 승낙도 받아야 함.

11. 결론적으로 전세대출을 받고자 하는 신혼부부를 포함한 자금수요자는 전입신고가 되지 않는 주택에 대해서는 대출을 받을 수 없음. 그런 경우 주택은 전세자금대출을 받을 수 없기 때문에 수요가 떨어질 수 밖에 없음. 이러한 곳은 전세가를 많이 낮춰야 임차인을 구할 수 있을 것임.