펀드는 부동산개발사업의 사업주체(시행사)가 될 수 있을까(Feat. 개발형펀드 등)

1. 우리나라 부동산시행사업은 중소시행사들이 약 3%의 자기자본만 가지고 사업을 시행했었음.

2. 그러다 보니 차입의존도가 매우 컸고, 그에 따라 분양사업성이 조금이라도 안좋아지면 무너지기 너무 쉬운 구조를 가지고 있었음.

3. 최근 이러한 문제들을 고치고자 정부에서는 프로젝트리츠를 밀고 있음.

4. 프로젝트리츠는 자본금이 50억 이상이어야해서, 일반적인 소규모 spc와 달리 충분한 자본금이 뒷받침 되어야 함.

5. 프로젝트리츠를 규율하는 법률은 부동산투자회사법이고, 해당 법률에 설립절차 등이 자세하게 적시되어 있음.

6. 기본적인 순서는 설립, 설립신고, 부동산개발사업시행, 부동산개발사업 사용승인, 준공검사, 영업인가, 공모의 순서로 되게 되어있음.

7. 공모가 뒤로 빠진 이유는 부동산초기개발사업단계에서의 위험도가 상당히 크기 때문에, 일반 투자자들이 투자할 수 있는 공모시장의 경우에는 어느정도 부동산이 준공이 된 이후에 참여할 수 있도록 조치한 것으로 보임.

8. 기존에 부동산개발형펀드가 많이 없었던 이유는 자기자본의 400%까지의 차입제한이 있었기 때문임. 프로젝트리츠는 자기자본의 2배까지 차입이 원칙적으로 가능한데, 주주총회특별결의를 거치면 최대 10배까지 차입 한도를 늘릴 수 있게해서 기존 개발형펀드의 단점을 많이 보완함.

9. 설립자본금이 50억이고, 자기자본의 10배까지 빌릴 수 있으면 약 500억까지 조달을 할 수 있는 것이므로 이는 기존 개발형펀드의 단점을 많이 보완한 것임.

10. 앞으로 부동산투자회사법상 리츠가 부동산개발사업의 시행주체로 많이 들어올 것으로 보임. 그게 정부가 의도하는 방향이기도 함.

11. 자본시장법상 사모집합투자기구에 적용되는 차입 한도 규정은 기관전용이든, 일반이든 순자산의 4배를 초과할 수 없음.

<자본시장법> 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제249조의7(일반 사모집합투자기구의 집합투자재산 운용방법 등) ① 일반 사모집합투자업자가 일반 사모집합투자기구의 집합투자재산(제249조의13에 따른 투자목적회사의 재산을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 운용하는 경우 다음 각 호의 금액을 합산한 금액이 일반 사모집합투자기구의 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액의 100분의 400 이내에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과해서는 아니 된다. 다만, 투자자 보호 및 집합투자재산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 일반 사모집합투자기구의 경우에는 제1호ㆍ제2호 및 제4호를 합산한 금액 또는 제3호의 금액이 각각 일반 사모집합투자기구의 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액의 100분의 400 이내에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과해서는 아니 된다. 1. 파생상품에 투자하는 경우 그 파생상품의 매매에 따른 위험평가액 2. 집합투자재산으로 해당 일반 사모집합투자기구 외의 자를 위하여 채무보증 또는 담보제공을 하는 방법으로 운용하는 경우 그 채무보증액 또는 담보목적물의 가액 3. 일반 사모집합투자기구의 계산으로 금전을 차입하는 경우 그 차입금의 총액 4. 그 밖에 거래의 실질이 차입에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 산정한 그 실질적인 차입금의 총액

12. 최근에는 홈플러스 사태 등을 이유로 LBO를 규제한다는 이유로 펀드의 차입제한 규정을 더욱 강화를 하려고 하고 있음.

13. 개정안에 따르면, 일반 사모펀드의 차입 한도를 현행 순자산의 400%에서 200%로 절반 가까이 줄이려고 하고 있음.

14. 다만, 이렇게 일률적으로 차입한도를 규제하다 보면, 부동산 개발사업의 경우 자금조달 방법으로 대출에 의존하는 경향이 큰데, 앞으로 더욱 위축될 가능성이 있음.

15. 오늘의 주제로 돌아와서는, 부동산개발형펀드는 부동산 시행사업의 주체(시행사)가 될 수 있으나, 차입제한규정으로 인하여 실제로 그 주체가 되는 경우는 드묾. 다만, 부동산개발업법상 등록사업자와 공동사업주체(지주공동사업)로 사업을 이끌어 가는 방향을 대안으로 생각해볼 수 있을 것임.