채권최고액, 우선수익한도금액이란 무엇인가(Feat. 신탁계약, 부동산개발사업, PF)

1. 부동산개발사업의 경우, 건물(아파트 등)을 짓기 전에 땅을 취득하는 단계부터 시작함.

2. 땅을 취득하는 단계를 통상 브릿지(Bridge)단계라고 부르는데, 이때 시행사가 땅 취득자금을 은행 등 대주한테 빌리면서 땅을 담보로 제공함.

3. 땅을 담보로 제공하는 방법에는 근저당권설정, 신탁설정 등이 있음.

4. 위 2가지가 가장 많이 쓰는 방법으로 근저당권설정은 대주 앞으로 근저당을 설정해주는 것이고, 신탁설정은 땅을 신탁사에게 넘긴 뒤, 대주한테 우선수익권을 주는 것임.

5. 돈을 빌려준 대주한테 담보를 제공한다는 점에서 같음. 그 중에 많이들 헷갈려하는 표현이 "채권최고액"과 "우선수익한도금액"임. 2가지 모두 같은 개념으로, 일종에 대주가 담보권을 실행했을 경우 받아 갈 수 있는 한도금액을 설정해놓는 것임.

6. 예를 들어 대주가 100억을 빌려줬을때, 근저당권 채권최고액을 120억으로 설정한 경우, 근저당을 실행해서 대주가 받아갈 수 있는 최대 한도인 돈이 120억까지라는 것이고, 대주는 120억 한도내에서 원금, 이자, 연체이자, 기타 수수료 등을 받아갈 수 있는 것임. 

7. 마찬가지로 신탁의 경우에도, 대주가 우선수익권을 근거로 신탁목적물에 대해서 공매 등을 한 경우, 해당 공매대금을 원인으로 대주가 받아갈 수 있는 돈은 120억 한도라는 것임.

8. 이는 한도개념으로 꼭 원금의 120%로 설정할 필요는 없고, 그 이상 설정하여도 상관없음. 다만 한도금액을 다 받을 수 있다는 것은 아니고, 실제로 원금, 이자, 연체이자가 얼마인지가 중요하고 그것을 받을 수 있는 것임. 다만 한도금액을 초과하는 금액에 대해서는 받을 수 없는 것일 뿐임. 대주 입장에서는 한도금액을 넉넉하게 잡아두는 것이 좋음. 다만, 근저당 같은 경우 채권최고액이 높은 경우 비용이 더 들기 때문에 통상 120%정도로 잡음.