여보 전세대출 받기 이제 어려워져요, 우리 어떻게 해요?(Feat. 전세대출 보증 비율 축소, HUG, 서울신용보증, 시장분석)

1. 스트레스DSR 정책이 2025년 7월 1일부터 시행이 됨.

2. 이 스트레스DSR 규제 자체만으로 전세자금대출에 영향을 주지는 않음.

3. 하지만, 이 제도 시행과 더불어서 HUG, 주택도시보증공사, 서울신용보증 등이 차주의 상환능력을 보고, 해당 상환능력에 따라 보증한도를 줄이기로 하면서 전세자금대출 수요자가 빌리 수 있는 돈의 크기가 줄어들 것으로 예상됨.

4. 구체적으로, 서울보증보험과 주택도시보증공사(HUG)는 전세대출금 보증비율을 기존 100%에서 이제 90%로 줄인다고 함. 서울보증보험은 2025년 6월 11일부터, 주택도시보증공사(HUG)는 2025년 6월 13일부터 이를 적용한다고 함.

5. 보증한도가 위와 같이 원금의 90%로 낮아지게 되면, 나머지 10%에 대한 리스크는 결국 금융사고 안고 갈 수 밖에 없는 구조이기 때문에 금융사가 전세자금대출을 해줄 때 상환능력을 꼼꼼하게 살펴볼 수 밖에 없는 것임.

6. 추가적으로, 허그는 전세금 안심대출 상품의 보증심사에서 임차인의 상환 능력도 반영한다고 함. 기존에는 수도권 기준 최대 4억원까지 전세보증금의 80%를 보증했지만, 앞으로는 임차인의 소득, 기존 대출 등에 따라 보증한도가 달라진다고 함.

7. 종합적으로 보면, 결국에는 허그보증, 서울보증보험보증을 받았던 기존 차주들이 앞으로 연장을 하거나, 신규로 전세대출을 받을 때 보증한도 축소에 따라 보증을 취급받지 못할 수도 있고, 보증을 취급받는다고 하더라도 전세자금대출기관인 금융기관에서 차주의 상화능력을 보게 될 것임. 그 이유는 원금의 90%만 보증을 해주고, 10%는 보증을 해주기 않기 때문에 기존보다 까다롭게 볼 수 밖에 없는 것임.

8. 전세자금대출금융기관 입장에서는 사실 기존에는 서울보증보험과 허그의 신용도만 보고 차주를 볼 필요도 없었음. 보증기관이 신용도가 높기 때문에 누가 차주여도 상관이 없었던 것임. 하지만 이제 전체를 다 보증해주지 않기 때문에 차주에 대해서 면밀히 들여다 볼 것임.

9. 금융기관은 비가 안 올 때는 우산을 빌려줬다가, 비가 오면 우산을 뺏어가는 성격이 있음.

10. 결론적으로, 앞으로 전세자금대출을 받기 어려워질 것이고, 이러한 전세자금대출보증으로 구성되어 있던 하급지 부동산의 경우에는 전세가가 빠지게 될 것임. 하급지 부동산은 빠르게 처분할수록 자산을 지키는 길임.