신탁재산을 공매할 경우 위탁자(시행사)의 임금채권을 먼저 환가받을 수 있을지 여부(Feat. 신탁법, 신탁, 절연, 공매, 경매 등)

1. 부동산개발사업은 통상 토지와 건물을 신탁하는 방식으로 많이 진행함.

2. 신탁은 대내외적으로 부동산의 소유권이 신탁사로 넘어가기 때문에, 그 절연의 효과로 인하여 많이들 신탁방식으로 진행함.

3. 근저당으로 진행하는 경우도 있는데, 근저당은 법상 담보물권이고, 해당 부동산의 소유권은 여전히 근저당권설정자(통상 시행사)에게 남아있음.

4. 소유권이 신탁사로 넘어가냐, 아니면 여전히 시행사에 남아있냐는 나중에 환가절차에서 엄청난 차이를 가져옴.

5. 신탁재산의 경우, 기한의 이익 상실이 발생하는 경우, 우선수익자들이 통상 협의하여 신탁재산에 대하여 공매를 진행시킴.

6. 여기서 공매는 자산관리공삭가 진행하는 공매가 아닌, 신탁계약에 의거하여 온비드 등을 통하여 진행하는 공매를 의미함.

7. 이러한 공매절차에 의거하여 입찰을 하여 낙찰을 받은 자가 납부한 공매대금으로부터 시행사의 임금채권자가 변제받을 수 있는지가 문제됨.

8. 결론부터 말하자면, 변제를 받을 수 없음.

9. 그 이유는 신탁에 있는데, 부동산을 신탁하는 순간 그 부동산의 소유권은 대내외적으로 신탁회사로 넘어가고, 신탁재산에 대한 환가절차나 기타 사항 등은 신탁계약에 의거하게 진행하게 됨. 이러한 신탁계약은 등기도 되므로, 제3자에게 대항할 수도 있음.

10. 또한, 시행사에 대한 일반채권자는 시행사가 가지고 있는 재산에 대해서 (가)압류 등의 보전절차를 통하여 강제집행을 진행할 수 있는데, 이미 신탁이 되어버린 부동산은 더 이상 시행사의 재산이 아니기 때문에 강제집행의 대상이 될 수 없음. 굳이 할 수 있다면 시행사가 신탁계약에 따라 신탁회사에게 가지는 수익권에 대해서 가압류 절차를 진행할 수 있음. 하지만, 신탁계약상 시행사의 수익권은 최후순위로, 앞선 대주들이 모두 변제를 받고 난 뒤에 받을 수 있는 금전 등 청구권임.

11. 또한, 근로기준법상 최종 3개월분의 임금은 사용자의 총재산에 대하여 질권, 저당권, 담보권에 따라 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 적시되어 있지만, 이는 사용자의 총재산에 대하여 그런 것이기 때문에, 신탁재산은 신탁이 된 이후부터 사용자의 적극재산에 포함이 되지 않기 때문에 신탁공매시 우선수익자보다 먼저 변제받을 수 없음.

12. 다만, 신탁공매 후 시행사가 신탁계약상 수익권에 기하여 신탁재산으로부터 받을 금전 등이 남은 경우에는 해당 권리는 시행사의 총재산에 들어가기 때문에 신탁계약상 수익권에 대하여 강제집행이 진행되고, 실제로 해당 권리에서 나올 금전이 있는 경우에는 그 권리로부터는 우선하여 변제받을 수 있음.

13. 최근 신탁공매 건수가 나날이 증가하고 있는데, 관련법리를 숙지하면 좋을 듯 하여 소개함.