[분석]강남3구의 전세가율은 왜 급전직하 했을까(Feat. 똘똘한 한채)

1. 주식으로 치면 PBR 등의 지표가 될 수 있는 아파트의 현재가치를 나타내는 전세가율이 낮아지고 있음.

2. 그 중 똘똘한 한 채의 대표인 강남아파트의 전세가격이 낮아지고 있음.

3. 통상 강남아파트의 전세가는 40%정도는 유지했는데, 30%까지 떨어진 것임.

4. 그 이유를 분석해보자면, 매매가가 올라가는 속도를 전세가가 따라가지 못해서 그럼.

5. 매매가는 다주택자들이 똘똘한 한채를 위하여 여러채를 정리하면서 그 자금들이 한채로 몰리다보니 올라가는데, 전세시장은 매매시장과 달리 전세입자들이 올라가는 전세가를 받쳐줄 힘이 없기 때문임.

6. 특히 25년 7월부터 시행되는 스트레스DSR의 대상에 전세대출도 포함될 예정이라 전세대출의 수요자 입장에서는 대출한도가 줄어들기 때문에 이게 영향이 있을 수 있음.

7. 다만 강남권 신축아파트의 경우에는 애초에 자금력이 뒷받침되는 사람들이 전세입자로 들어오기 때문에 강남 신축아파트의 경우는 전세가가 반등할 확률이 높고, 나머지 구축아파트들은 영향을 받을 확률이 높음.

8. 본질적으로 각 시장이 대출에 의존해서 가고 있는 시장인지, 대출에 의존하지 않고 가고 있는 시장인지가 중요한 요소로 작용할 듯 함.