도시개발구역에서 토지를 양도하는 경우 의결권 승계여부(Feat. 정관, 도시개발법, 판례 등)

1. 정비사업을 하다보면 중간에 토지를 매도하고 나가고자 하는 경우가 많음.

2. 재건축/재개발의 경우에는 투지과열지구의 경우에는 이러한 매도를 법을 통해서 기간제한을 두고  있음.

3. 도시개발의 경우 도시정비법상 개발방식이 아니기 때문에 이러한 기간제한이 별도로 없음.

4. 관련해서 도시개발구역 내 토지를 양도하는 경우 매수인이 의결권을 어떤 식으로 양수하는지에 대해서 법, 판례, 정관 등을 통해 알아보고자 함.

5. 위는 통상적인 조합 정관으로, 대부분의 도시개발조합의 정관에는 위와 같은 규정이 있음.

6. 그 외에도 판례에서는 "기존 조합원이 갖고 있던 토지소유권 전부를 이전받은 사람은 기존 조합원 지위를 포괄승계 하여 기존 조합원 의결권을 행사할 수 있으며, 조합원이라도 본래 갖고 있던 의결권과 별개로 기존 조합원으로부터 승계 받은 의결권을 행사할 수 있다. 이 사건에서 현금청산대상자들로부터 토지를 전부 매수한 사람들은 현금청산대상자들이 갖고 있던 의결권을 승계하여 의결권을 행사한 것이다. 보유 토지가 과소 토지가 아니더라도 토지소유자 의사에 따라서 현금청산대상자가 될 수 있으므로 현금청산대상자로부터 토지소유권을 매입하는 데에 적은 비용이 든다고 단정할 수 없다. 통상 보유 토지가 과소 토지인 사람이 현금청산대상자가 된다고 하더라도 그러한 사정 때문에 법령 및 정관에서 명시적으로 정하고 있는 의결권 승계를 배제할 수 없다. 현금청산대상자로부터 토지를 매수한 사람의 의결권 행사는 적법하다"고 설시하고 있음(서울고등법원 2023. 6. 13. 자 2023라20347 결정 참조).

7. 즉, 도시개발구역 내 토지를 양수한 자는 조합원 지위를 그대로 포괄승계 하기 때문에, 양수인이 조합원이였던 경우에도 의결권이 본인의 의결권 외에 추가로 생기게 되는 것임.

8. 예를 들어보면, 기존 조합원 A가 1필지 소유, B가 1필지 소유하고 있었는데, B가 A한테 본인의 토지를 매도한 경우, A는 의결권을 1개만 가지는 것이 아니라, B의 의결권까지 2개를 가지는 것임.

9. 즉, 의결권은 토지에 부착되어 있는 물적 권리가 아닌, 조합원 지위에 붙어있는 인적 권리인 것임. 만약, 토지에 붙어있는 물적 권리라면 A는 본인이 B 소유 토지를 취득하는 순간 도시개발구역 내에 단독명의로 2개의 필지를 소유하고 있는 것이므로 소유자수 기준 의결권은 1개 뿐인 것임. 그러나 도시개발법상 의결권은 인적권리로 보는 것이 타당하므로, 이러한 경우에 A가 B 소유 물건 취득 후 의결권은 2개로 보는 것임.