가등기 이후에 가압류, 근저당권 등이 등기되는 경우 법률관계(Feat. 말소기준권리)

1. 가등기의 종류에는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기와 특정 채권을 담보하기 위한 담보가등기로 나뉨.

2. 통상 전자를 청구권보전가등기라고 하고 후자를 담보가등기라고 부름.

3. 아래에서부터는 청구권보전가등기를 전제로 설명하겠음.

4. 청구권보전가등기는 매매계약 또는 매매예약에 따른 순위보전을 위한 가등기임. 가등기는 미리 본등기의 순위보전을 위한 준비등기로, 추후 본등기를 하는 경우 그 순위가 가등기한 시점으로 소급함.

5. 물론, 해당 목적물의 소유권을 이전받게 되는 시점은 본등기를 완료한 시점이지만, 순위 자체는 가등기를 등기한 시점의 순위라는 것임.

6. 등기부등본에는 갑구와 을구가 있는데, 갑구는 소유권에 대한 권리가 기록되어 있고, 을구에는 근저당, 전세권과 같은 소유권 외 권리에 대한 정보가 들어가있음.

7. 가등기는 나중에 소유권을 가져오기 위한 등기이므로, 갑구에 있고, 근저당은 소유권 이외의 담보물권이므로 이는 을구에 기재가 되어있음.

8. 가등기의 신청절차는 가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청하거나 법무사 등에 위임하여 신청할 수 있고, 신청이 완료되면 등기소에서 이를 등기해주는 절차를 거치게 됨.

9. 가등기 이후 본등기를 한 경우, 등기소에서 직권말소하여야 하는 등기가 있는데, 그 이유는 본등기와 양립할 수 없는 등기들은 말소하여야 한다는 것임.

10. 위는 등기예규에 있는 것들임. 보면 알겠지만, 가등기 이후에 등기된 가등기, 소유권이전등기, (근)저당권 등 제한물권 설정등기, 임차권설정등기, 가압류등기, 가처분등기, 경매개시결정등기 등은 가등기 이후 본등기를 하는 경우 말소되는 권리들임.

11. 다만, 가등기의무자랑 가등기권자가 허위채권 내지는 허워 매매계(예)약을 창설하여, 그를 원인으로 가등기를 하는 경우에는, 가등기설정자에 대한 채권자가 이에 대하여 채권자취소권을 행사하여 해당 허위 매매계(예)약을 취소할 수 있으며, 가등기권자에게 원상회복(등기완료된 가등기의 말소) 또는 가액배상을 청구할 수 있음.